אנו שמחים להפיץ את עדכון הרבעון השני לשנת 2026 של "נדל"ן עד הבית".
גיליון זה מתפרסם על רקע המשכה של מציאות גיאופוליטית מורכבת ודינמית, הן בזירה המקומית והן בזירה הבינלאומית. להתרחשויות גלובליות אלה יש השפעות ישירות ועקיפות על השווקים הפיננסיים ועל הכלכלה העולמית, אשר מחלחלות, מטבע הדברים, גם לענפי הנדל"ן, התשתיות והמימון. דווקא בתקופות של אי-ודאות מאקרו-כלכלית גוברת החשיבות של מעקב צמוד אחר מגמות רגולטוריות, עדכוני פסיקה ושינויי מדיניות, המהווים עוגן מקצועי לחברות וליזמים הפועלים בשוק.
בפתח הגיליון נעמוד על פסק הדין בעניין קרן אור והשלכותיו על סוגיית השוויון וההבחנה בתמורות הניתנות לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית – סוגיה בעלת חשיבות מעשית רבה ליזמים, לבעלי דירות וליועציהם, במיוחד נוכח השלכותיה האפשריות גם במישור המס.
כן נסקור את הרפורמה הצפויה בתקנות הבטיחות בענף הבנייה, אשר מרחיבה באופן משמעותי את מעגל הגורמים האחראים לבטיחות באתרי בנייה, ולהטיל חובות חדשות גם על יזמים, בעלי נכסים ומזמיני עבודה. התיקון לתקנות ייכנס לתוקף בחודש אוקטובר הקרוב, ונותרו חודשים ספורים להיערך. לפני כחודש, ערכנו וובינר מקיף בנושא ובו פירטנו על מכלול השינויים.
עוד נבחן את הצעת החוק לקידום חוות שרתים לשימושי בינה מלאכותית, אשר מבקשת ליצור מסלול תכנוני ייעודי ומהיר להקמת מתקנים מסוג זה באמצעות הוות"ל, תוך העלאת שאלות רחבות יותר הנוגעות לתשתיות, לאנרגיה ולמדיניות לאומית בתחום.
בתחום המיסוי נסקור גם פסק דין עדכני העוסק בחיוב במע"מ בהשכרת דירות מגורים לצורכי שיקום, ובפרט בשאלה האם יש לחשב את המע"מ על מלוא דמי השכירות או רק על ההפרש. לצד זאת, כללנו בגיליון זה גם סקירה השוואתית ביחס לתוכנית Live Local 4.0 בפלורידה, אשר עשויה לעניין יזמים ומשקיעים ישראלים הפועלים בארה"ב או בוחנים פעילות בשוק זה, נוכח ההזדמנויות התכנוניות והמיסויות הגלומות בה. כמו כן, נתייחס לעדכון שיעור הארנונה השנתי לשנת 2027 ולמנגנון המאפשר לרשויות המקומיות לבקש העלאות או הפחתות חריגות, נושא בעל השלכות כלכליות ישירות על מחזיקי נכסים, חברות ובעלי פעילות עסקית.
בנוסף, ריכזנו מספר עדכונים קצרים בנושאים חשובים נוספים, ובהם הארכת פעילות הותמ"ל, ארכה להגשת תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה במקרים מסוימים, וכן עמדת מינהל התכנון ביחס לתוכנית תא/5500.
עוד נבקש לשתף ולברך בהצטרפותה של עו"ד יעל נווה למשרד ארנון, תדמור-לוי, כשותפה מובילה בתחום המע"מ, המכס, מס הקנייה והבלו. יעל מביאה עמה ניסיון רב שנים בליווי סוגיות מורכבות בתחום המיסוי העקיף, ואנו שמחים על הצטרפותה לשורותינו.
קרן אור – על סוגיית השוויון וההבחנה בתמורות לדיירים בהתחדשות עירונית
לאחרונה פורסם פסק דינו של השופט גלעד הס בבית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין קרן אור, העוסק בסוגיית השוויון בתמורות הניתנות לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. לפי פסק הדין, יש להעניק תמורות שונות לדירות שונות.
בשורת פסקי דין שקדמו למקרה קרן אור נקבע כי מתן תמורות שוות לדירות בפרויקט יגן מפני טענה של דייר סרבן, שלפיה הוא זכאי לתמורות גדולות יותר בשל נסיבות מיוחדות החלות עליו. לעומת זאת, מספר פסקי דין הכירו בכך שיש לנהוג שוויון בין שווים, וכי במקרים מסוימים מתן תמורות שוות לדירות דומות, ומתן תמורות אחרות לדירות שונות, יקיים את חובת השוויון.
במובן זה, פסק הדין של השופט הס בעניין קרן אור לא סטה מפסיקות קודמות ולא חידש עליהן, אך הוא הוסיף על חוסר הבהירות וחוסר הוודאות הקיימים ממילא בתחום ההתחדשות העירונית, בסוגיה רגישה במיוחד, והקשה מאוד על יישום הכלל במקרים עתידיים, כאשר ייתכן כי תהיינה לכך גם השלכות מס מצד הרשויות.
מניתוח פסק הדין בעניין קרן אור, על רקע מכלול פסקי הדין האחרים המתייחסים לסוגיה, עולה כי במתחמים שבהם הדירות זהות בגודלן ובמאפייניהן, יש לנהוג שוויון בתמורות בין הדיירים. ואולם, במתחמים שבהם קיימים פערים מהותיים בגודל הדירות ובמאפייניהן, למשל כאשר ישנם מספר טיפוסים של דירות, יש מקום להבחין בין התמורות הניתנות לדיירים בהתאם למאפייני הדירות הקיימות, למשל באמצעות התאמה יחסית של התמורות או באמצעות תשלומי איזון, בהתחשב, בין היתר, במאפייני הדירות הקיימות במצב הנכנס, בשוני הקיים ביניהן ובהשלכות המס הרלוונטיות. נשים לב כי תקרות המס בפרויקטים של התחדשות עירונית קבועות בחוק מיסוי מקרקעין: בתמ"א 38/התחדשות בניינית – 25 מ"ר; בפינוי-בינוי – בעיקרון, הגבוה מבין תקרה של 120 מ"ר או 150% מהשטח הקיים, עד לתקרה של 200 מ"ר. לפיכך, אם לא יינתנו תשלומי איזון והתמורה תהיה מתחת לתקרת הפטור, לא צפויה חבות במס. אולם אם יינתנו תשלומי איזון, יש לבחון את הדברים לעומק, וייתכן כי יחולו בגינם חיובי מס, בפרט כאשר מדובר ביותר מדירה אחת בפרויקט.
בכל מקרה, חשוב שמנגנון התמורות יהיה גלוי ושקוף לבעלי הדירות, וחשוב ליישמו בקפדנות.
ת"א 642823-03-24 קרן אור – שירותי כוח אדם בע"מ ואח' נ' אילנה באבו ואח' (נבו).
הרפורמה בתקנות הבטיחות בענף הבנייה – היזמים מצטרפים למעגל האחראים
בחודש אוקטובר 2026 ייכנס לתוקף תיקון מהותי לתקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בנייה), התשמ"ח-1988, אשר משנה באופן משמעותי את מבנה האחריות באתרי בנייה, ומחיל לראשונה אחריות וחובות ספציפיות על מזמין העבודה – יזמים, בעלי נכסים וכיו"ב.
המזמין יידרש מעתה לאשר תחילת עבודה למבצע הבניה וזאת לאחר שווידא כי קיימת תוכנית בטיחות לאתר, לקבוע את המשאבים הנדרשים ליישומה במסגרת ההתקשרות עם מבצע הבנייה, וכן למנות בקר בטיחות מטעמו. מדובר בשינוי תפיסתי משמעותי, שבמסגרתו המזמין אינו עוד גורם חיצוני להיבטי הבטיחות, אלא חלק ממערך האחריות הישיר באתר. בנוסף, חובות המזמין חלות גם במהלך הבניה, וככל שמדווח לו על סיכון בלתי קביל עליו לאשר תוך 48 שעות כי הסיכון טופל.
לצד זאת, התיקון כולל שינויים משמעותיים גם ביחס למבצע הבנייה, ובכלל זאת דרישה למינוי בעלי תפקידים נוספים מעבר למנהל העבודה, שינוי בדרישות החלות על תוכנית הבטיחות בהתאם למספר העובדים באתר, וכן עדכון ההגדרות והחובות הנוגעות להתקנה, שינוי ופירוק של פיגומים.
יש להדגיש כי עם כניסת התקנות לתוקף (חודש אוקטובר הקרוב) הן יחולו וייאכפו לא רק ביחס לפרויקטים חדשים, אלא גם על אתרי בנייה קיימים. משמעות הדבר היא כי ביחס לפרויקטים שלא יסתיימו עד המועד האמור, יידרש לבצע התאמות בפועל כבר במהלך חיי הפרויקט, ולא ניתן יהיה להסתפק בהיערכות עתידית ביחס למיזמים חדשים בלבד.
על רקע זה, החודשים הספורים שנותרו עד לכניסת התיקון לתוקף, מהווים חלון זמן קריטי להיערכותם של יזמים וקבלנים כאחד. היערכות זו צריכה לכלול, בין היתר, בחינה של מערך ההתקשרויות הקיים, איתור פערים ביחס לדרישות החדשות, עדכון הגדרות תפקידים וחלוקת אחריות, התאמת מנגנונים חוזיים לעלויות נוספות, וכן בחינה של הצורך בגיוס או בהתקשרות עם בעלי תפקידים מתאימים לצורך עמידה בדרישות הכשירות והפיקוח החדשות.
בנוסף, יש מקום לבחון כבר עתה את נהלי העבודה ותיעוד הבטיחות באתר, ובפרט את תוכניות הבטיחות, כדי לוודא התאמה לסיווג האתר, למספר העובדים בפועל ולמדרג החדש שנקבע בתיקון. להיערכות מוקדמת עשויה להיות חשיבות ממשית גם במישור החשיפה המשפטית, שכן התיקון מחמיר את סטנדרט הבטיחות הנדרש ומרחיב את מעגל החשיפה האזרחית והפלילית של בעלי תפקידים ונושאי משרה.
ביום 6.5.2026 קיימנו וובינר בנושא, במסגרתו סקרנו את עיקרי השינויים, ועמדנו על משמעות החשיפה והאחריות המוטלת על יזמים, בעלי נכסים וקבלנים, הן במישור הפלילי והן במישור האזרחי, וכן על ההיערכות הנדרשת בהקשרים אלו.
לשם היערכות מתאימה ליישום ההסדר החדש ומתן ליווי משפטי שוטף וממוקד, צוות בטיחות בבניה ובתעשייה בארנון, תדמור-לוי מרכזת את הטיפול בנושא זה ומלווה יזמים, בעלי נכסים, קבלנים ומזמיני עבודה בבחינת השלכות התיקון ובהתאמת ההיבטים החוזיים, התפעוליים והרגולטוריים הנדרשים.
הצעת חוק לתיקון חוק התכנון והבנייה לקידום חוות שרתים לשימושי בינה מלאכותית
מערכות בינה מלאכותית נשענות על תשתית פיזית משמעותית, בדמות מתקני חוות שרתים. מתקנים אלה נדרשים כדי לעמוד בדרישות העיבוד, האחסון והעברת הנתונים בהיקפים הגדולים שמאפיינים מערכות בינה מלאכותית.
ביום 20.5.2026 פורסמה הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 168), התשפ"ו-2026 ("הצעת החוק"), שמטרתה לתמרץ הקמת חוות שרתים מתקדמות עבור שימושי בינה מלאכותית, ובכך לחזק את מעמדה הבינלאומי של ישראל בתחום, הרווי בתחרות בינלאומית.
לפי הצעת החוק, יתוקן סעיף 1 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 ("החוק"), ותתווסף בו הגדרה חדשה ל"חוות שרתים לשימושי בינה מלאכותית". לפי ההגדרה המוצעת, מדובר במתקן לעיבוד נתונים, המכיל יחידות עיבוד שבכוחן לשפר משמעותית תהליכי חישוב מורכבים הנדרשים לשימושי בינה מלאכותית, ושהספק צריכת החשמל עבור כוח העיבוד הנדרש כאמור הוא לפחות 50 מגה-ואט. כמו כן, מוצע כי חוות שרתים כזו תוגדר כ"תשתית לאומית". המשמעות המעשית היא שהממשלה תוכל לעשות שימוש בסמכותה לפי סעיף 76ב(ג) לחוק ולהסמיך גופים פרטיים להכין תוכניות להקמת חוות שרתים ולהגישן לוועדה לתשתיות לאומיות ("הוות"ל"). לצד זאת, מוצע גם לתקן את סעיף 76ב לחוק כך שמספר התוכניות שניתן יהיה להגיש לוות"ל יוגבל ל-10 תוכניות בשנה קלנדרית.
הצעת החוק קובעת כי בקשות להסמכה על ידי הממשלה ייבחנו בהתאם להחלטת ממשלה מס' 3907, מיום 22.2.2026 ("החלטה 3907"). החלטה 3907 מפרטת תנאי סף להגשת בקשות להסמכה, את אופן בחינתן וכן חלק מהשיקולים שיילקחו בחשבון, ובהם היקף כוח העיבוד, סוג יחידות העיבוד, צריכת החשמל הנדרשת ואזורי ההקמה. בנוסף, לפי החלטה 3907 תינתן עדיפות לבקשות הנוגעות לאתרים שמחוץ לאזורים 1א ו-1ב לפי החלטת ממשלה מס' 2282 (כלומר, מחוץ לחלק מאזור המרכז וחלק מאזור ירושלים), וכן לבקשות הכוללות מתקנים לייצור החשמל הנדרש עבורן.
מהתיקון המוצע עולה כי הממשלה רואה חשיבות רבה ביצירת מסלול מהיר וייעודי לקידום תוכניות להקמת חוות שרתים באמצעות הוות"ל. לטעמנו, ריכוז הטיפול בתוכניות אלה בידי מוסד תכנון אחד, בעל ראייה ארצית, עשוי לתרום למדיניות סדורה וכוללת בתחום.
על ההשלכות של התיקון המוצע על עסקאות נדל"ן, בדיקות נאותות, הסכמי מקרקעין ונושאים משיקים – הרחבנו בעדכון לקוחות נפרד.
עם זאת, לטעמנו, הצעת החוק עדיין אינה נותנת מענה מלא לכל האתגרים שמציב עולם הבינה המלאכותית בפני מדינת ישראל.
כך, למשל, הצעת החוק אינה מבחינה בין סוגים שונים של שימושי בינה מלאכותית, ואינה מעניקה עדיפות לשימושים בעלי חשיבות לאומית ישירה – כגון שימושים על ידי כוחות הביטחון, הפעלת שירותים ממשלתיים ומחקריים מבוססי בינה מלאכותית ועוד.
סוגיה נוספת היא סוגיית היקף צריכת החשמל. הצעת החוק עוסקת בחוות שרתים בהספק של 50 מגה-ואט כל אחת, ועד 10 חוות שרתים בשנה קלנדרית. מדובר בהיקף צריכה משמעותי מאוד, המחייב חיבור לרשת הולכת החשמל ומעלה שאלות הנוגעות לביטחון האנרגטי של מדינת ישראל. כיוון שחוות שרתים תלויות באספקת חשמל רציפה, על הרגולטור לוודא שתשתיות החשמל יוכלו לתמוך הן בפעילותן והן בצרכים השוטפים של כלל המשק והאוכלוסייה. עם זאת, נראה כי הצעת החוק מעניקה משקל מסוים גם לשיקול זה, שכן ניתנת עדיפות לבקשות הכוללות אמצעים לייצור החשמל הנדרש עבורן.
מעבר לכך, לטעמנו נדרשת בחינה נוספת של מעמד חוות השרתים גם במסגרת החוק לקידום תשתיות לאומיות, התשפ"ג-2023. חוק זה נועד להאיץ הקמה של מיזמי תשתית לאומיים באמצעות הסרת חסמים בירוקרטיים וקביעת לוחות זמנים מחייבים לגופי הממשלה לטיפול במיזמים אלו. החוק לקידום תשתיות לאומיות מבחין בין שלושה סוגי מיזמים: מיזם תשתית, מיזם תשתית חיוני ומיזם תשתית חיוני מועדף. מיזמים המוגדרים כחיוניים, המפורטים בתוספת לחוק לקידום תשתיות לאומיות, נהנים מהקלות שונות, ובהן תיעדוף על פני פרויקטים אחרים. נראה כי שילוב של חוות שרתים גם במסגרת חוק זה עשוי להעניק מעטפת רגולטורית מלאה גם בשלבים מאוחרים יותר של הליך ההקמה של חוות שרתים, ולא רק במסגרת קידום תכניות.
לאחרונה פרסם משרדנו מאמר בנושא תיקון זה ומשמעויותיו לשוק הנדל"ן.
חיוב במע"מ על ההפרש בלבד בהשכרת דירות מגורים לצורכי שיקום
פסק הדין בעניין ע"מ 29130-08-23 א.ג. דיור רעננה בע"מ נ' ממונה אזורי מע"מ – השרון (נבו)
סיפור המקרה: המערערת היא חברה המספקת שירותי שיקום בקהילה למתמודדי נפש, ובחלק מהמקרים גם שוכרת דירות מבעלים פרטיים ומשכירה אותן למתמודדי הנפש. משרד הבריאות מממן את שירותי השיקום, ואילו משרד השיכון מעביר קצבאות דיור חודשיות, המועברות למערערת כחלק מדמי השכירות. המשיב הוציא למערערת שתי שומות: האחת בגין קצבאות הדיור שהמערערת קיבלה כשכר דירה, בטענה כי השכרת הדירות היא חלק ממכלול השירותים שמעניקה המערערת; והשנייה בגין אי-הוצאת חשבוניות עצמיות על דמי השכירות ששילמה לבעלי הדירות. בתחילה טענה המערערת לפטור ממע"מ או לכך שהיא מהווה רק "צינור" בין בעלי הדירות הפרטיים לבין המתמודדים, אך בהמשך חזרה בה מטענות אלה.
טענות הצדדים: המערערת טענה כטענה חלופית כי גם אם יש חבות במס בגין השכרת הדירות, חבות זו צריכה להיות מחושבת בהתאם לסעיף 5(ב) לחוק מע"מ ולחול על ההפרש בין דמי השכירות שהיא משלמת לבין דמי השכירות שהיא מקבלת. המדינה טענה מנגד כי סעיף 5(ב) לחוק מע"מ אינו חל, וכי החלתו מנוגדת לתכלית החוק וללשונו, בעיקר משום שהמערערת אינה "עוסק במקרקעין".
ההכרעה: המחלוקת שהוכרעה על ידי בית המשפט הייתה האם יש לחשב את המע"מ בגין דמי השכירות לפי סעיף 5(ב) לחוק מע"מ, כהפרש בין דמי השכירות שהמערערת שילמה לבין דמי השכירות שקיבלה. בית המשפט קבע כי גם בנסיבות של פעילות משולבת הכוללת שיקום והשכרת דירות, המערערת תיחשב "עוסק במקרקעין", משום שהיא הפעילה מערך של כ-14-15 דירות עבור כ-70 שוכרים, כולל תחזוקה שוטפת. בית המשפט קבע כי גם פעילות שאינה רווחית כשלעצמה יכולה להיות חלק מפעילות עסקית כוללת, וכי סעיף 5(ב) חל גם על השכרה של דירות מגורים, ולא רק על מכירה, משום שהגדרת "מכר" בחוק כוללת גם השכרה.
על כן, הערעור התקבל, ונקבע כי סעיף 5(ב) חל וכי המע"מ יחושב רק על ההפרש, אשר בשל היותו גרעוני, הוביל מבחינה מעשית לאי-חבות במס.
שיעור עדכון הארנונה השנתית ובקשות להעלאות/הפחתות חריגות בארנונה
ביום 24.5.2026 פרסם משרד הפנים כי שיעור עדכון הארנונה לשנת 2027 יעמוד על 3.05%, כלומר, תעריפי הארנונה לשנה הקרובה יעלו בשיעור זה ביחס לתעריפי הארנונה כפי שהם בשנת 2026. שיעור העדכון נקבע בהתאם לנוסחת "הטייס האוטומטי" הקבועה בחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, המביאה בחשבון את ממוצע השינויים שחלו במדד המחירים לצרכן ובמדד השכר הציבורי.
מדובר באחד משיעורי העדכון הגבוהים ביותר מאז שנת 2007, וכמעט כפול משיעור העדכון שנקבע ביחס לשנת 2026 (1.626%). עלייה זו ממשיכה את המגמה של התייקרות הארנונה, ומתווספת על עליות משמעותיות שחלו ביחס לארנונה בשנים האחרונות. חרף ההכבדה הכספית הצפויה על המגזר הפרטי והעסקי, לא ידוע בשלב זה על כוונה מצד המחוקק להקפיא את שיעור העדכון או להפחיתו.
לצד העדכון הארצי, ישנו מנגנון המאפשר לרשויות המקומיות לבקש העלאה או הפחתה חריגה של התעריפים, מעבר לשיעור העדכון שנקבע ביחס לשנת 2027. בקשות לאישורים חריגים מועברות לבחינה ולהכרעה אצל גורמי משרד הפנים, ונתונות לשיקול דעתם של שרי הפנים והאוצר. רשות מקומית שבכוונתה להגיש בקשה לאישור חריג כאמור נדרשת לעשות כן מראש, עד אמצע חודש יולי של השנה הנוכחית. עוד בטרם הגשת הבקשה למשרד הפנים, על הרשות המקומית חלה החובה לעדכן בכוונותיה את מי שמחזיקים נכסים אשר חיובי הארנונה שלהם עלולים להיות מושפעים במקרה של קבלת הבקשה לאישור חריג.
לכן, בתקופה הקרובה חשוב לגלות ערנות להודעות המתקבלות מהרשות המקומית. אם קיבלתם הודעה על כוונה להעלות את חיובי הארנונה של הנכס שבחזקתכם, מעבר לשיעור העדכון הארצי, מומלץ לבחון בהקדם את משמעותה ואת דרכי הפעולה האפשריות לצמצום ההגדלה או למניעתה.
צוות המיסוי העירוני בארנון, תדמור-לוי בקיא ומנוסה מאוד בטיפול במקרים כאלה.
Florida's Live Local 4.0
כיצד יזמים ישראלים יכולים לפתוח הזדמנויות לקרקע, צפיפות והטבות מס בפלורידה בשנת 2026
מאת: אליזבת סומרסטיין, Greenspoon Marder LLP
ליזמי נדל"ן ומשקיעים ישראלים הפועלים או בוחנים פעילות בארה"ב, שוק הדיור בפלורידה מציע הזדמנויות ייחודיות, בין היתר לאור ההתפתחויות במסגרת תוכנית Live Local. תוכנית זו נועדה להגדיל את היצע הדיור באמצעות מסלולי פיתוח "לפי זכות" (by-right) לפרויקטים של דיור רב-משפחתי הכוללים יחידות בהגבלת הכנסה. גרסת "4.0", הצפויה בשנת 2026, מרחיבה את תחולת התוכנית הן מבחינת סוגי הקרקע והן מבחינת הטבות המס.
בפועל, מדובר בפתיחת אפשרויות חדשות לפיתוח בקרקעות שבעבר לא היו כדאיות כלכלית, במיוחד באזורים משלימים (infill) ובפרברים. לצד זאת, התוכנית תומכת במודלים יעילים יותר של השכרה, עם זמני אכלוס קצרים יותר, ומציעה מנגנוני מס שעשויים לשפר את תזרים המזומנים הצפוי.
קרקעות חדשות: הרחבת אפשרויות הפיתוח
Live Local 4.0 צפויה להרחיב את האפשרות לקבל אישורי פיתוח "לפי זכות" למגוון רחב יותר של נכסים, בכפוף לשילוב יחידות בהגבלת הכנסה. כיום, התוכנית חלה בעיקר על קרקעות לשימושים מסחריים, תעשייתיים או מעורבים, וכן על אזורים בעלי ייעוד תכנוני גמיש. התיקונים המוצעים מרחיבים את תחולת החוק גם לנכסים בבעלות רשויות מקומיות, מוסדות חינוך ומוסדות דת, בכפוף למגבלות מסוימות, ובכך מגדילים באופן משמעותי את היצע הקרקעות הפוטנציאליות לפיתוח.
הטבות מס ושיקולים מרכזיים
התוכנית מעניקה הטבות במס רכוש (ad valorem) עבור יחידות בהגבלת הכנסה בפרויקטים העומדים בתנאי החוק. הזכאות תלויה בשיעור היחידות המוזלות, בדרישות הנוגעות לדמי השכירות ולהכנסות הדיירים, וכן במבני הבעלות והתפעול של הפרויקט. במסגרת בחינת השקעה, חשוב להתמקד בתמהיל הדירות, בהיקף דרישות הציות (compliance), במשך ההטבות, בהוראות ההשבה (clawbacks), וכן בשיטת הערכת שווי הנכס.
צוות Greenspoon Marder מלווה יזמים ומשקיעים ישראלים בבחירת אתרים, בגיבוש אסטרטגיית תכנון וקבלת זכויות, בתכנון תוכניות דיור בר-השגה ובעמידה בדרישות רגולטוריות ומיסויות.
עוד עדכונים קצרים
עמדת מנהל התכנון לגבי תוכנית תא/5500
מהלומה לעיריית תל אביב ולוועדה המחוזית תל אביב: מינהל התכנון עצר את התיקון לתוכנית המתאר הכוללנית לתל אביב תא/5500, שלאחרונה הסתיימה תקופת הפקדתה, בטענה שאינה תואמת את תמ"א 70 בהקשר של כמות הזכויות הסחירות המוענקות בה, וקבע כי התוכנית מחייבת עדכון והעצמת זכויות, על מנת שתתאים למדיניות התכנון הארצית.
אושרה ארכה גורפת להגשת תביעות פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין קרקעות המיועדות להפקעה בשל תשתיות
מנכ"ל משרד הפנים אישר ביום 19.4.2026 ארכה להגשת תביעות פיצויים, בהתאם לסעיף 197(ב) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. הארכה הגורפת מוענקת ביחס לתוכניות מאושרות מסוג תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) ותת"ל (תוכנית לתשתית לאומית), כך שתקופת שלוש השנים להגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק תחל ממועד פרסום התוכנית ברשומות, ולא ממועד החלטת הממשלה. הארכה מותנית בקיומו של אחד מהתנאים הבאים: 1. תלוי ועומד הליך בגין תביעת פיצויים שהוגשה בתוך שלוש שנים מפרסום התוכנית ברשומות. 2. הארכה חלה רק במקרים שבהם, במועד קבלת החלטת ההארכה (19.4.2026), נותרו פחות מחודשיים לסיום תקופת שלוש השנים מיום אישור הממשלה את התוכנית.
פעילות הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) הוארכה בהוראת שעה עד יום 8.8.2027
הותמ"ל הוקמה מכוח החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד-2014, בין היתר ככלי שנועד להגדיל את היצע יחידות הדיור ולסייע בפתרון משבר הדיור, באמצעות אימוץ הליכים מזורזים לאישור תוכניות משמעותיות. לפי סעיף 34(א) ו-(ב) לחוק, ניתן להאריך בצו את תקופת הוראת השעה, מעבר לארבע השנים שנקבעו לתחולת החוק, בשתי תקופות של שנה כל אחת, באישור ועדת הפנים ומליאת הכנסת. עם תום תקופת ארבע השנים לתחולת החוק, באוגוסט 2025, הוארך תוקף החוק בשנה אחת, עד לחודש אוגוסט 2026. ביום 5.5.2026 פרסמה הממשלה טיוטת צו להארכת פעילות הותמ"ל בשנה נוספת, עד יום 8.8.2027 – טיוטת צו לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה)(הארכת תוקף), התשפ"ו-2026. הליכי שיתוף הציבור הסתיימו, והצו צפוי להיחתם בקרוב.
פרסום זה מוגש כשירות כללי ללקוחות המשרד וידידיו ואינו תחליף לעצה משפטית פרטנית. איננו ממליצים לפעול על פי המידע המובא לעיל ללא קבלת עצה משפטית מגורמים מוסמכים, בהסתמך על העובדות והנסיבות הספציפיות של כל מקרה.
