ביום 20.5.2026 פורסמה הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 168), התשפ"ו-2026, המבקשת לקבוע כי "חוות שרתים המיועדת לשימושי בינה מלאכותית" תוכר כ"תשתית לאומית", ובלבד שמדובר במתקן לעיבוד נתונים הכולל יחידות עיבוד הנדרשות לשימושי בינה מלאכותית (AI), ושצריכת החשמל עבור כוח העיבוד שלהן היא בהספק של 50 מגה-ואט לפחות. הצעת החוק אושרה בקריאה ראשונה ביום 1.6.2026, והועברה לדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה, לצורך הכנתה לקריאה השנייה והשלישית.
בהמשך לכך, ביום 16.6.2026 אישרה הממשלה את התכנית הלאומית להאצת הבינה המלאכותית בישראל, הכוללת, בין היתר, קידום תשתיות מחשוב ריבוניות, הרחבת זמינות כוח עיבוד מתקדם, קידום תשתיות שבבים והצבת יעד לאומי של 100,000 יחידות עיבוד לשימושי מדינת ישראל. החלטת הממשלה מחזקת את הרציונל שבבסיס הצעת החוק ומלמדת כי קידום תשתיות AI, ובכלל זה חוות שרתים, נתפס ברמה הלאומית כמהלך אסטרטגי בעל היבטים טכנולוגיים, תשתיתיים, כלכליים וגיאו-פוליטיים.
מה המשמעות של הצעת החוק?
אם ההצעה תאושר, ניתן יהיה לקדם הקמת מתחמים ומתקנים מסוג זה במסלול של הוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל), כלומר במסלול תכנוני ייעודי ומועדף ביחס למסלולים הרגילים. המטרה היא לייצר ודאות יחסית ולקצר לוחות זמנים בקידום תשתיות מחשוב עתירות משאבים, כחלק ממדיניות ממשלתית המבקשת לחזק את מעמדה של ישראל בתחום הבינה המלאכותית ולמשוך השקעות ותשתיות לישראל.
למה בכלל צריך מסלול כזה?
מנקודת מבטה של הממשלה, חוות שרתים לשימושי בינה מלאכותית אינן עוד פרויקט נדל"ני או תעשייתי רגיל, אלא תשתית אסטרטגית בעלת חשיבות לאומית. בתחום זה, קצב קבלת ההחלטות, הוודאות התכנונית והיכולת להעמיד קרקע, חשמל ותשתיות במועד הם חלק בלתי נפרד מהתחרות הגלובלית על השקעות, פעילות טכנולוגית ויכולות מחשוב.
מי יוכל להגיש תוכניות?
לפי דברי ההסבר, הכוונה היא לגופים פרטיים שיוסמכו להכין תוכנית ולהגישה לות"ל, בכפוף לבחינה ממשלתית ועמידה בקריטריונים מקצועיים, לרבות היקף כוח העיבוד, סוג יחידות העיבוד, צריכת החשמל ואזורי ההקמה.
הצעת החוק מגבילה את מספר התוכניות שניתן יהיה להגיש
לפי נוסח הצעת החוק, לא ניתן יהיה להגיש לות"ל יותר מ-10 תכניות בשנה קלנדרית אחת עבור חוות שרתים המיועדות לשימוש בבינה מלאכותית. נראה כי מטרת ההגבלה היא לאפשר מסלול מואץ לפרויקטים אסטרטגיים, ובו בזמן למנוע עומס על המערכת או הרחבה מופרזת של המסלול החריג. נוסף על כך, ייתכן שההגבלה נקבעה גם בשים לב למגבלות של תשתיות החשמל הקיימות. מדובר, אם כן, במנגנון שנועד לאזן בין עידוד השקעות לבין שמירה על בקרה תכנונית ורגולטורית. עם זאת, מאחר שמדובר בהצעת חוק, ייתכנו שינויים במהלך הליך החקיקה.
המשמעות לעסקאות נדל"ן
לצד ההיבט הרגולטורי, להצעה עשויה להיות השפעה ישירה גם על שוק הנדל"ן:
- קרקעות באזורים עם זמינות חשמל, חיבורי תשתית ונגישות תפעולית עשויות להפוך לאטרקטיביות יותר משמעותית מקרקעות שאינן מספקות מרכיבים אלו.
- עסקאות רכישה, שכירות ארוכת טווח, אופציות, קומבינציות ופיתוח יידרשו להביא בחשבון שימוש פוטנציאלי לחוות שרתים.
- בדיקות נאותות בנדל"ן תעשייתי ולוגיסטי יצטרכו לכלול באופן עמוק יותר סוגיות של תכנון, קיבולת חשמל, היתכנות תשתיתית ורגולציה סביבתית.
- יזמים, משקיעים, בעלי קרקע וגורמי מימון עשויים למצוא עצמם פועלים בשוק חדש שבו נדל"ן, אנרגיה וטכנולוגיה נפגשים.
השורה התחתונה
הצעת החוק, לצד החלטת הממשלה בדבר קידום התכנית הלאומית לבינה מלאכותית, משקפת תפיסה שלפיה תשתיות AI הן גם סוגיה של נדל"ן, תכנון ובנייה, אנרגיה ותשתיות – ולא רק של טכנולוגיה. עבור שחקנים בשוק הנדל"ן, המשמעות היא שכבר עתה נכון לבחון אילו נכסים, אזורים ועסקאות עשויים ליהנות מהביקוש הגובר לתשתיות מחשוב מתקדמות, ואילו סיכונים רגולטוריים, תכנוניים ותשתיתיים יש להביא בחשבון.
נשמח לסייע בבחינת השלכות הצעת החוק והחלטת הממשלה על עסקאות נדל"ן, בדיקות נאותות, הסכמי מקרקעין, פרויקטים תשתיתיים ותהליכי תכנון ורישוי – משלב איתור הקרקע והרכישה ועד להקמה ולהפעלה של חוות שרתים.
פרסום זה מוגש כשירות כללי ללקוחות המשרד וידידיו ואינו תחליף לעצה משפטית פרטנית. איננו ממליצים לפעול על פי המידע המובא לעיל ללא קבלת עצה משפטית מגורמים מוסמכים, בהסתמך על העובדות והנסיבות הספציפיות של כל מקרה.
