נדל"ן עד הבית | אוקטובר 2026

אנו שמחים להפיץ את עדכון הרבעוני השלישי לשנת 2026 של "נדל"ן עד הבית".

כמו הגיליונות הקודמים, גם הגיליון הנוכחי מתפרסם בתקופה מורכבת ודינמית, הן בזירה המקומית והן בזירה הבינלאומית ועל רקע חוסר יציבות, חוסר וודאות ותנודתיות. התרחשויות אלה, לצד תום כהונת הכנסת ה-25 והבחירות הקרבות לכנסת ה-26 במהלך החודש הקרוב, משפיעות בצורות שונות על השווקים הפיננסיים ועל הכלכלה העולמית והמקומית, וכמובן גם על ענפי הנדל"ן, התשתיות והמימון.

גם בתקופה זו, ואולי דווקא בתקופה זו, קיימת חשיבות רבה במעקב צמוד אחר החלטות רלוונטיות ובזיהוי מגמות ברגולציה ובמדיניות, הרלוונטיים לעוסקים בתחום.

בפתח הגיליון נסקור את ההחלטה בעניין יומנטרה, שעסקה במתן פטור מהיטל השבחה לפרויקטים הכוללים עירוב שימושים.

בהמשך נסקור את ההחלטה בעניין לב, שעסקה באופן חישוב ההשבחה במיזמי פינוי ובינוי, ונעמוד על הגישות השונות הקיימות היום בפסיקה לעריכת החישוב, והמשמעות הנובעת מכך.

כן נסקור החלטה של וועדה מחוזית לתכנון ובניה לאשר, בכפוף לתיקונים, תכנית המסדירה שימוש בעוגני קרקע זמניים במקרקעין סמוכים. מדובר בסוגיה חשובה וסבוכה, שהייתה מוקד למחלוקות וגרמה לא אחת לעיכובים בקידום פרויקטים.

בתחום המיסוי, נסקור החלטה של ועדת הערר בנוגע לחישוב מס רכישה בעסקה הכוללת רכיב תמורה המותנה באישור תכנית עתידית, והשלכותיה.

בהמשך נבחן את תיקון מס' 27 לחוק שמירת הניקיון, המטיל אחריות על יזמים וקבלנים ראשיים לנושא פינוי הפסולת והטיפול בה.

בסוף הגיליון תוכלו למצוא מספר עדכונים קצרים בנושאים חשובים נוספים, ובהם הרחבת סמכויות ועדת המשנה של המועצה הארצית לטפל בתוכניות לשינוי ייעוד ממסחר למגורים, עדכונים בגרסת מבא"ת החדשה והחלת פטור זמני מהיטל השבחה למתקנים אגרו-וולטאיים.

כתמיד, אנחנו מקווים שתמצאו את העדכונים הללו רלוונטיים ובעלי ערך עבורכם. ננצל את ההזדמנות לאחל חורף בריא, שגרה שקטה וימים טובים של בניה, צמיחה, התחדשות ושגשוג.

פטור מהיטל השבחה בפרויקטים לפינוי ולבינוי – גם על שטחי מסחר ותעסוקה

לאחרונה פורסמה החלטה תקדימית ומשמעותית של ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז מרכז, בערר 8031-05-25 חב' יומנטרה בניה ויזום בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה לוד (נבו, 7.9.2026) ("עניין יומנטרה"), אשר עשויה להשפיע באופן ניכר על התחשיבים הכלכליים בפרויקטים לפינוי ולבינוי, הכוללים עירוב שימושים. ועדת הערר קבעה כי פטור מהיטל השבחה, שקבעה רשות מקומית מכוח סמכותה לפי סעיף 3א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ("חוק התכנון והבניה" או "החוק"), חל בנסיבות העניין על מלוא רכיבי ההשבחה הנובעים מהתוכנית, לרבות שטחי המסחר והתעסוקה, ולא רק על שטחי המגורים, כפי שנטען לא פעם על ידי ועדות מקומיות לתכנון ולבניה.

המסגרת הנורמטיבית – תיקון 133 וסמכות הרשות המקומית לקבוע את שיעור היטל ההשבחה בפרויקטים לפינוי ובינוי

סעיף 3א לתוספת השלישית לחוק נוסף במסגרת תיקון מספר 133 לחוק, שנחקק במסגרת סעיף 36 לחוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב-2021 ("תיקון 133" ו-"סעיף 3א"). מטרת התיקון הייתה להגדיל את מידת הוודאות ביחס לשיעור היטל ההשבחה כבר בשלבים המוקדמים של קידום פרויקט פינוי ובינוי, על מנת לאפשר ליזמים, לבעלי זכויות ולרשויות המקומיות להעריך מראש את כדאיותו הכלכלית הפרויקט, עוד לפני כריתת הסכמים, ובכך להגדיל את מידת ההיתכנות של מיזמי התחדשות עירונית מורכבים.

בעוד שברירת המחדל שנקבעה בסעיף 3א(א) היא כי שיעור ההיטל בתוכנית פינוי ובינוי יעמוד על רבע מההשבחה (25%), סעיף 3א(ב) מסמיך רשות מקומית לחלק את שטחה לאזורים (שגודלם אינו פוחת מ-30 דונם) ולקבוע בהם שיעורי היטל השבחה שונים – רבע מההשבחה, מחצית מההשבחה, או פטור מלא.

המחלוקת בעניין יומנטרה – האם שטחי המסחר והתעסוקה מוחרגים מן הפטור?

ביום 13.4.2022 החליטה מועצת העיר לוד לקבוע פטור מלא מהיטל השבחה במתחמי פינוי ובינוי באזורים מסוימים בעיר. נוסח ההחלטה, שפורסם ברשומות, אימץ את לשון סעיף 3א לתוספת השלישית לחוק והתייחס לשיעור ההיטל שיחול ב"מקרקעין למגורים", ללא החרגה מפורשת של שימושים שאינם למגורים.

המחלוקת התעוררה לאחר שהוועדה המקומית לוד חייבה את חברת יומנטרה, שיזמה פרויקט פינוי ובינוי הכולל עירוב שימושים באזור שבו נקבע פטור מלא, בהיטל השבחה בגין רכיבי המסחר והתעסוקה בפרויקט. לטענת הוועדה המקומית, מאחר שהחוק והחלטת מועצת העיר מתייחסים ל"מקרקעין למגורים", הפטור מוגבל לרכיב המגורים בלבד, ואילו בגין שטחי המסחר והתעסוקה חלה חובת תשלום היטל השבחה.

הכרעת ועדת הערר – פרשנות תכליתית המעדיפה את ה"מצב הנכנס"

ועדת הערר דחתה את עמדת הוועדה המקומית ואימצה פרשנות תכליתית, המעדיפה את בחינת "המצב הנכנס", וזאת מכמה נימוקים: ראשית, לשיטת ועדת הערר, יש לפרש את המונח "מקרקעין למגורים" כמתייחס לייעוד המקרקעין ערב אישור התוכנית המשביחה, ומאחר שהמקרקעין יועדו למגורים במצב הקודם, הפטור חל על מלוא ההשבחה הנובעת מהתכנית החדשה; שנית, פיצול מלאכותי של ההשבחה "בדיעבד" על סמך רכיבי השימוש במצב היוצא יוצר אי-ודאות הפוגעת ביכולת היזמים להעריך את כדאיותם הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית מראש, בניגוד מובהק לתכלית תיקון 133 להגדיל את הוודאות הכלכלית; שלישית, ועדת הערר הכירה בכך שכיום, עירוב שימושים הוא כלי תכנוני נפוץ ולעיתים הכרחי בפרויקטים של התחדשות עירונית. במקרים רבים, שטחי המסחר והתעסוקה הם שוליים יחסית (בהיקפם ובשווים) ונלווים לשטחי המגורים שמהווים את עיקר הפרויקט, ונועדו לשרת את צורכי השכונה והפרויקט כמכלול, ועל כן אין הצדקה להחריגם מהפטור הכללי שניתן. למעשה, ועדת הערר הוסיפה כי גם בחינה של המצב היוצא אינה מובילה בהכרח לתוצאה שונה. במגרש שנדון בעניין יומנטרה השימושים למסחר ולתעסוקה שולבו באותם מבנים עם שימושי המגורים, ועיקר השטח יועד למגורים.

ההחלטה בעניין יומנטרה – הכרעה משמעותית במחלוקת בין ועדות הערר

לאחר תקופה של חוסר אחידות בהחלטות ועדות הערר המחוזיות לתכנון ולבניה בסוגיה, ההחלטה בעניין יומנטרה מהווה אבן דרך חשובה. בשנת 2024, קבעה ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז צפון, בעניין תירוש (ערר (ועדות ערר – תכנון ובניה צפון) 8001-01-24 תירוש נ.ע התחדשות עירונית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נוף הגליל (נבו 8.8.2024)), שבהעדר הסמכה מפורשת בחוק, לרשות המקומית לא הייתה סמכות לקבוע פטור דיפרנציאלי וכי יש להחיל את הפטור גם על שטחי המסחר, אך החלטה זו בוטלה בהסכמה במסגרת ערעור מינהלי, מבלי שבית המשפט הכריע לגופם של דברים או התייחס לנכונות הנימוקים. מנגד, בעניין אאורה (ערר ‏(‏ועדות ערר – תכנון ובנייה תל אביב-יפו‏)‏ 86072-12-24 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אונו נ' אאורה ישראל יזמות והשקעות בע"מ ‏(נבו 11.1.2026‏)), ועדת הערר סברה כי הפטור אינו חל על שטחי המסחר, אך באותו מקרה הדברים נאמרו למעלה מן הצורך, כאשר ועדת הערר השאירה את הסוגיה בצריך עיון. למעשה, ההחלטה בעניין יומנטרה היא אפוא ההכרעה המהותית והאופרטיבית הראשונה הקובעת במישרין כי בנסיבות שבהן החלטת הרשות המקומית לא סייגה את תחולת הפטור מפורשות, הוא חל גם על שטחי המסחר והתעסוקה.

השאלה שנותרה פתוחה – האם רשות מקומית מוסמכת להחריג במפורש שטחי מסחר ותעסוקה מתחולת הפטור?

לצד ההכרעה בעניין יומנטרה, ועדת הערר הותירה שאלה עקרונית בצריך עיון: האם רשות מקומית מוסמכת לקבוע בהחלטתה לפי סעיף 3א(ב) כי הפטור יחול על שימושי מגורים בלבד, תוך החרגה מפורשת של שטחי מסחר ותעסוקה. שאלה זו לא נדרשה להכרעה בעניין יומנטרה, משום שהחלטת מועצת העיר לוד אימצה את לשון החוק ולא כללה סייג מפורש ביחס לשימושים שאינם למגורים.

ואולם, שאלה זו מעשית במיוחד משום שרשויות מקומיות מסוימות, למשל ירושלים, קבעו בהחלטותיהן כי הפטור יינתן ביחס לשימושי מגורים בלבד. ועדת הערר לא הכריעה אם החרגה מפורשת כזו חוקית כשלעצמה, ולכן אין בהחלטה כדי לקבוע כי כל פטור לפי סעיף 3א יחול בהכרח על כל שימוש שאינו למגורים.

ועדת הערר עמדה על המתח הפרשני בין סעיפי המשנה של סעיף 3א: סעיף 3א(א) מתייחס במפורש ל"מקרקעין למגורים", ואילו סעיף 3א(ב), המסמיך את הרשות המקומית לקבוע שיעורי היטל שונים לפי אזורים, אינו חוזר על ביטוי זה. לכאורה, ניתן לטעון כי היעדר ההגבלה הלשונית בסעיף 3א(ב) מעניק לרשות המקומית סמכות רחבה לקבוע הסדרים שונים גם ביחס לשימושים שאינם למגורים. אולם, ועדת הערר ציינה כי פרשנות זו דחוקה, משום שסעיף 3א(ב) נפתח במילים "על אף האמור בסעיף קטן (א)", היוצרות זיקה ברורה בין שני הסעיפים. למרות זאת, הוועדה לא הכריעה בשאלת היקף סמכותה של רשות מקומית לקבוע החרגה מפורשת של שטחי מסחר ותעסוקה מתחולת הפטור, מאחר שהסוגייה לא הייתה דרושה להכרעה בערר; ואף רמזה כי ייתכן שטענה המופנית כנגד חוקיותה של החלטת המועצה עצמה, להבדיל מפרשנותה, אינה מצויה בסמכותה העניינית.

סיכום ומבט קדימה

ההחלטה בעניין יומנטרה מחזקת את הוודאות הכלכלית במיזמי פינוי ובינוי הכוללים עירוב שימושים. כאשר החלטת הרשות המקומית לפי סעיף 3א אינה כוללת סייג מפורש, והקרקע במצב הנכנס מיועדת למגורים, נקבע כי הפטור שניתן מכוח ההחלטה חל גם על רכיבי המסחר והתעסוקה שנוספו בתוכנית המשביחה. עם זאת, מדובר בהחלטת ועדת ערר ולא בהלכה מחייבת של בית המשפט, ושאלת התוקף של החרגה מפורשת מהפטור לשטחי מסחר ותעסוקה, טרם הוכרעה. לכן, מוצע לבחון בכל פרויקט את נוסח החלטת הרשות המקומית, את ייעודי המקרקעין במצב הקודם ואת מאפייני השימושים המעורבים בתכנית והיקפם.

היטלי השבחה בפרויקט פינוי ובינוי

בעדכון קודם עדכנו על מתן פסק הדין בעמ"נ 18341-09-24 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' לב, שבו נקבעו שינויים מרחיקי לכת באופן חישוב ההשבחה במיזמי פינוי ובינוי. בפסק הדין נקבע כי אין להוסיף את שווי "שימוש הביניים" לשווי המצב החדש בעת חישוב ההשבחה, אך יש להחיל את מקדם הדחייה השמאי למימוש פרויקט הפינוי ובינוי על ההשבחה, וזאת במקום הנוהג להחילו על שווי המצב החדש בלבד. התוצאה הכוללת של פסק הדין הייתה הגדלה משמעותית של היטל ההשבחה במיזמי פינוי ובינוי.

התאחדות הקבלנים, שצורפה להליך בעניין לב כ"ידיד בית משפט", הגישה לבית המשפט העליון בקשה לרשות ערעור על פסק הדין. הבקשה לרשות ערעור נמחקה לאחרונה ביום 24.8.2026 על ידי בית המשפט העליון, וזאת מאחר שלידיד בית משפט אין זכות ערעור, אך בית המשפט העליון הבהיר בהחלטתו, כי הוא אינו מביע עמדה לגוף הטענות, ואלה תתבררנה בהליכים עתידיים בפני הערכאות המוסמכות.

אולם, בתווך, בין מתן פסק דין לב ועד למחיקת הבקשה לרשות ערעור בגינו בבית המשפט העליון, התקבלו שתי החלטות שונות של הרכבים שונים של ועדת הערר, שאינן תואמות זו לזו, ואף אינן תואמות לפסק הדין בעניין לב:

1. בהחלטת ועדת הערר בעניין אאורה, שניתנה ביום 18.2.2026, נקבע כי פסק הדין בעניין לב נכון ומקובל על ועדת הערר, אולם יש מקום לבטא את שימוש הביניים בחישוב ההשבחה (בניגוד לאמור בפסק דין לב), ויש להחיל מקדמי דחייה שונים על שני מצבי התכנון במקום מקדם אחד על ההשבחה (גם זאת בניגוד לאמור בפסק דין לב). שיטת החישוב שנקבעה בעניין אאורה מביאה להפחתה בהיטל ההשבחה לעומת פסק דין לב.
2. בהחלטת ועדת הערר בעניין א.גינאדי השקעות בע"מ, שניתנה ביום 20.8.2026, נקבע כי פסק הדין בעניין לב נכון ומקובל, אך אם תוצאת ההיטל שתיקבע לפיו גבוהה בצורה משמעותית מזו שנחזתה בעת שערכו את השומה לפרויקט הפינוי ובינוי לפי תקן 21, יש קושי רב לקבלה. באופן מפתיע, בהחלטת ועדת הערר בעניין גינאדי אין כל התייחסות להחלטת ועדת הערר בעניין אאורה.

התוצאה היא, שכיום קיימות לא פחות מארבע גישות (!) לחישוב היטל ההשבחה במיזמי פינוי ובינוי, ואין לדעת איזו גישה תועדף על ידי בית המשפט העליון, לכשיגיע התיק המתאים לעיונו.

נציין בתמצית את הגישות השונות:

1. הגישה שנקבעה בפסק הדין בעניין טבצ'ניק (בית המשפט המחוזי תל אביב) – אין להוסיף את שימוש הביניים, ואין אפשרות להחיל את מקדם הדחייה על ההשבחה.
2. הגישה שנקבעה בפסק דין לב – אין להוסיף את שימוש הביניים, ויש להחיל את מקדם הדחייה על שווי המצב החדש.
3. הגישה שנקבעה בעניין אאורה – אין להוסיף את שימוש הביניים, אך יש לתת לו ביטוי על ידי החלת מקדמי דחייה שונים בשני מצבי התכנון.
4. הגישה שנקבעה בעניין א.גינאדי השקעות – אין להוסיף את שימוש הביניים ויש להחיל את מקדם הדחייה על ההשבחה כאמור בעניין לב, אך זאת בכפוף לכך שאין סטייה גדולה ובלתי מנומקת מהיטל ההשבחה החזוי בהתאם לשומה לפי תקן 21 שנערכה לפרויקט.

לאור חוסר הבהירות הקיים בעניין, ולאור חשיבותו הכלכלית, מוצע לבחון את אופן חישוב היטל ההשבחה בפרויקטים הרלוונטיים לכם, בראי הגישות השונות ובהתאם לנסיבות בכל פרויקט, וזאת לפחות עד להתבהרות התמונה הסופית באשר לאופן חישוב היטל ההשבחה בפרויקטים לפינוי ובינוי, בדרך של תקדים משפטי מחייב או תיקון חקיקה.

תוכנית העוגנים בירושלים: הסדרת השימוש בעוגני קרקע זמניים במקרקעין גובלים

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים החליטה לאשר, בכפוף לתיקונים, את תוכנית מס' 101-1207158, המסדירה שימוש בעוגני קרקע זמניים במקרקעין הגובלים במגרש שבו מבוצעות עבודות חפירה ודיפון, בכל מרחב התכנון של ירושלים. יודגש כי התוכנית עדיין מצויה בהליכי אישור, וטרם פורסמה למתן תוקף.

התוכנית מאפשרת, ככלל, החדרת עוגנים זמניים לתת-הקרקע של מגרשים גובלים ללא צורך בהסכמת בעלי הזכויות בהם, תוך יידועם במסגרת הבקשה להיתר. עם זאת, כל בקשה להיתר תיבחן בהתאם לתנאי המגרש ותותנה, בין היתר, באישור מהנדס בניין, בתיאום עם הגורמים המקצועיים הרלוונטיים, בהפקדת פוליסת ביטוח צד שלישי, ובמסירת כתב שיפוי לוועדה המקומית (כתב שיפוי בגין נזקים אפשריים והתחייבות להשיב את המצב לקדמותו עם סיום השימוש בעוגנים הזמניים).

נזכיר כי בית המשפט העליון קבע לעניין החדרת עוגנים זמניים כי "אין באישורה של תכנית בידי מוסדות התכנון, כדי להתיר פגיעה קניינית ברכושו של אחר, אלא במקום שבו הוּתר הדבר במפורש, ובכפוף לקיומה של הסמכה חוקית המתירה פגיעה שכזו" (רע״א 4657/21 ישראל מאיר כהן נ׳ משה״ב חברה לבניין ופיתוח בע״מ (פורסם בנבו; 3.8.2022)).

למיטב הבנתנו, תכנית העוגנים בירושלים אושרה כדין בהתאם להסמכה מפורשת בחוק (סעיף 63(8) לחוק התכנון והבניה), ומשכך אין צורך בקבלת הסכמה נפרדת מבעלי הזכויות בקרקע הגובלת, לשם קבלת היתר להתקנת עוגנים זמניים ולשם מימוש ההיתר. בכך התחילה הסדרת סוגיה חשובה ורלוונטית למיזמי בנייה רבים, שהייתה לעיתים חסם לקידום ומימוש פרויקטים, ואנו תקווה שרשויות נוספות יפעלו באופן דומה, ויגבשו פתרון שמאפשר את קידום הפרויקטים, לצד הגנה נאותה על האינטרסים הלגיטימיים של בעלי הזכויות בקרקעות גובלות.

תמורה מותנית בגין פוטנציאל תכנוני תיחשב בשווי המכירה

ועדת הערר בחיפה דחתה לאחרונה ערר שעסק באופן מיסוי תמורה עתידית ומותנית בעסקת מקרקעין.[1] השאלה שנדונה הייתה, האם תמורה נוספת, שהרוכשת התחייבה לשלם למוכרות בגין כל יחידת דיור נוספת שתאושר במקרקעין, היא חלק משווי המכירה לצורכי מס שבח ומס רכישה, או שמא מדובר בתשלום נפרד עבור שירותי תכנון.

המוכרות טענו כי התשלום אינו חלק מתמורת המקרקעין, אלא תשלום עבור פעולות תכנון וקידום התכנית. לטענתן, העובדה שהתשלום מותנה באישור תכנוני עתידי, ואף טרם שולם במועד החתימה על הסכם המכר, תומכת במסקנה שאין לכלול אותו בשווי המכירה.

ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה כי סיווגו של תשלום לצורכי מס אינו נקבע על פי כותרתו, אלא לפי המהות הכלכלית של ההתקשרות ומכלול נסיבותיה. בהקשר זה, הוועדה בחנה את נוסח הסכם המכר, הרקע לעסקה, הפעולות לקידום התכנית שבוצעו עוד לפני החתימה על ההסכם, וכן את התנהלות הצדדים לאחריה.

במקרה זה, התמורה הנוספת לא חושבה בהתאם לשעות עבודה, שכר טרחה או הוצאות תכנון, אלא נגזרה ממספר יחידות הדיור הנוספות שיאושרו. בנסיבות אלה, נקבע כי מדובר בתמורה המשקפת את ההשבחה ואת הערך הכלכלי של הזכויות במקרקעין, ולא בתשלום עבור שירות עצמאי ונפרד.

עוד נקבע כי אין בעובדה שהתשלום מותנה באישור תכנוני עתידי כדי לשלול את הכללתו בשווי המכירה. שווי המכירה נבחן לפי כלל התחייבויותיה של הרוכשת על פי הסכם המכר, ולא רק לפי הסכומים ששולמו בפועל במועד ביצוע העסקה.

בהתאם לכך, אושרה הוספת שווי לשווי המכירה בגין 62 יחידות דיור נוספות לפי שווי שנקבע על 193,550 ש"ח ליחידה, ובסך של 12,000,100 ש"ח. הוועדה ציינה כי אם מספר היחידות שיאושר בפועל, או הזכאות לתשלום, ישתנו בהמשך, ניתן יהיה לפנות בבקשה לתיקון השומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.

על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון, אשר טרם ניתנה בו החלטה.

פסק הדין מדגיש כי בעסקאות הכוללות מנגנוני תמורה עתידית, ובייחוד מנגנונים הנגזרים מהגדלת זכויות בנייה או ממספר יחידות דיור שיאושרו, יש לבחון היטב את המהות הכלכלית של התשלום ואת האופן בו מנוסח ההסכם. הגדרתו כתמורה עבור שירותי תכנון, או דחיית מועד תשלומו, לא יספיקו כשלעצמם כדי למנוע את הכללתו בשווי המכירה לצורכי מס.

—

[1] ו"ע (מינהליים חי') 51667-06-23 ש. משעולים עכו בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (24.6.2026)

מהפכת הרגולציה בפינוי פסולת בניין: תיקון מס' 27 לחוק שמירת הניקיון יוצא לדרך – למה יזמי הנדל"ן חייבים להיערך?

זמן קצר לפני התפזרות הכנסת ה-25, אושר תיקון מס' 27 לחוק שמירת הניקיון, התשפ"ו-2026. מדובר באחד מדברי החקיקה הסביבתיים המשמעותיים ביותר שנחקקו בשנים האחרונות, אשר משנה מן היסוד את חלוקת האחריות והנהלים בכל הנוגע להתמודדות עם פסולת בניין בישראל, והוא רלוונטי ביותר ליזמים וקבלני ביצוע כאחד.

אם בעבר ניהול פסולת הבניין נתפס בעיקר כעניין תפעולי שבאחריות קבלני המשנה, התיקון משית אחריות ישירה  על יזמי הנדל"ן והקבלנים הראשיים (שהם על פי החוק "יצרני הפסולת"), ומטיל עליהם חובות פיקוח, דיווח ותשלום..

להלן עיקרי החידושים הרגולטוריים שחובה להכיר ולהיערך אליהם לקראת כניסת החוק לתוקף:

1. חובת התקשרות ישירה והפרדת גורמים

החוק מחייב את היזם/הקבלן להתקשר ישירות עם מוביל פסולת מורשה (הרשום במרשם הממשלתי) וכן מול בעל רישיון מפעיל של אתר טיפול מורשה בפסולת. בחוק נקבע במפורש כי התשלום בעד הטיפול בפסולת ישולם ישירות למפעיל האתר, תוך איסור על זיקות בעלות או השפעה ניכרת בין מוביל הפסולת למפעיל האתר, וזאת במטרה למנוע ניגודי עניינים.

2. מנגנון תשלומים מורשה – איסור תשלום ישיר במזומן/העברה

אחד החידושים הדרמטיים ביותר הוא חובת ביצוע כלל התשלומים בגין פינוי, הובלה וטיפול בפסולת בניין אך ורק באמצעות "מנגנון תשלומים מורשה" שיצר החוק (המנגנון יופעל באמצעות גוף בנקאי או חברת תשלומים מורשת). התשלום ישוחרר למוביל הפסולת ולמפעיל האתר רק לאחר קבלת הפסולת ושקילתה באתר. יודגש שחובת ביצוע התשלומים באמצעות מנגנון התשלומים חלה גם על פינוי עודפי עפר.

3. תכנית טיפול בפסולת וסקר חומרים (פרויקטים בשטח בניה של 2,000 מ"ר ומעלה)

בכל פרויקט בנייה, הריסה או שיפוץ בשטח של 2,000 מ"ר ומעלה, היזם/הקבלן נדרש להכין מראש "תכנית טיפול בפסולת בניין", שהחוק קובע מה היא צריכה להכיל – הערכת כמויות, אמצעים להפחתת פסולת, זיהוי ומיפוי חומרים, הפרדת פסולות ועוד. בעבודות הריסה ושיפוץ, החוק מטיל חובה לבצע טרם תחילת העבודות סקר מוקדם לזיהוי חומרים מסוכנים (כגון אסבסט, חומרי איטום וזפת) וחומרים למיחזור, ולבצע הפרדה במקור באתר הבנייה.

4. פיקוח טכנולוגי בזמן אמת ושטר מטען דיגיטלי

כל כלי האצירה (מכולות מעל 1 מ"ק) ורכבי ההובלה חייבים להיות רשומים במרשם ולשאת אמצעי איכון ובקרה בזמן אמת (דוגמת GPS, חיישן פריקה, מד עומס ועוד), אשר יהיו מחוברים למערכת מקוונת של המשרד להגנת הסביבה. פינוי יבוצע בכפוף להפקת שטר מטען, והיזם/קבלן יחויב לשמור את התיעוד ואישורי הקליטה במשך 3 שנים לפחות.

5. החמרה משמעותית בסנקציות: עיצומים כספיים ואחריות פלילית

התיקון מעניק למשרד להגנת הסביבה ולרשויות המקומיות סמכויות אכיפה ועיכוב נרחבות בשטח, לצד סולם סנקציות כבד:

• עיצומים כספיים מינהליים: קנסות ישירים של עד 200,000 ש"ח לתאגיד על הפרת חובות דוגמת הכנת תכנית טיפול, הובלה שלא בכלי אצירה רשום, אי-ביצוע הפרדה במקור של חומרים מסוכנים או חומרים למיחזור, עקיפת מנגנון התשלומים, ועוד.
• ענישה פלילית חמורה: ביצוע עבירות בנסיבות מחמירות (כגון רווח כספי מביצוע העבירה העולה על 150,000 ₪ בחודש או היקף פסולת מעל 2,500 טון) חושף את המעורבים לעד 5 שנות מאסר בפועל.
• חוק איסור הלבנת הון: עבירות שמירת ניקיון חמורות הוגדרו כ"עבירות מקור", המאפשרות חילוט נכסים.

לוח זמנים להיערכות:

• ינואר 2028 (18 חודשים מיום הפרסום): כניסת מרבית הוראות החוק לתוקף (חובת עבודה מול מורשים, מרשם כלי אצירה, תכניות טיפול וסקרים).
• יולי 2029 (3 שנים מיום הפרסום): תחילת החובה הבלעדית לביצוע תשלומים דרך "מנגנון התשלומים המורשה".

איך זה משפיע על הפעילות השוטפת שלכם?

כניסתו של התיקון לתוקף מחייבת יזמים וחברות בנייה לבחון מחדש את הסכמי ההתקשרות עם הקבלנים הראשיים וקבלני המשנה (במיוחד קבלני הריסה ועפר), להטמיע נהלי עבודה ובקרה חדשים באתרי הבנייה, ולשלב דרישות מתאימות כבר בשלבי התכנון המוקדמים של הפרויקטים.

מוצע להיערך מראש ובאופן מיטבי על מנת להימנע מחשיפות משפטיות ופיננסיות מיותרות, ועל מנת להבטיח רציפות תפעולית בפרויקטים.

עדכונים קצרים

הרחבת סמכויות ועדת המשנה של המועצה הארצית לטפל בתוכניות מפורטות שעיקרן שינוי ייעוד ממסחר למגורים וכן הוספת שימוש מגורים במגרש המיועד למסחר.

תיקון מס' 170 לחוק התכנון והבנייה, שפורסם ברשומות ביום 29.7.2026, מרחיב את סמכותה של ועדת המשנה של המועצה הארצית לאשר תכנית המשנה ייעוד של קרקע המיועדת למסחר לייעוד של מגורים (בעוד שעד כה הוסמכה הוועדה לשנות ייעוד מתעסוקה למגורים בלבד). כן מוסמכת הוועדה לאשר תכנית המוסיפה שימוש למגורים במגרשים המיועדים למסחר (בעוד שעד כה ניתן היה להוסיף שימוש למגורים במגרשים המיועדים לתעסוקה בלבד). בנוסף, הוארך תוקפה של הוראת השעה בשלוש שנים נוספות, עד ליום 31.12.2029, באופן שיאפשר את המשך קידומן של תכניות במתכונת זו.

גרסת מבא"ת החדשה: אוטומציה בתנאי הסף והגשה אקטיבית של תוכניות

גרסת מבא"ת מחודש יוני 2026 מחילה בדיקות תנאי סף אוטומטיות לתוכניות מתאר מקומיות ולתוכניות מפורטות שבסמכות ועדה מחוזית, ומטילה על עורך התוכנית אחריות לתקינות ההגשה והמסמכים. המערכת מאפשרת הליך פרה-רולינג וולונטרי, השלמת מסמכים מקוונת והגשה לתנאי סף, שממנה יחל מניין ארבעת החודשים לבדיקת התוכנית במחוז. בתוכניות שבהן נדרשים נסחי טאבו, ניתן להפיקם ישירות ממערכת מבא"ת באמצעות ממשק מקוון עם לשכת רישום המקרקעין. מדובר בצעד נוסף שנועד לייעל ולקצר את משך הגשת ובחינת התכניות ואנו מקווים שצעדים דומים נוספים ייושמו. יוער כי חוסרים או סתירות מהותיות עלולים להביא לדחיית התוכנית, גם לאחר קליטתה במערכת.

פטור זמני מהיטל השבחה למתקנים אגרו-וולטאיים

תיקון מס' 171 לחוק התכנון והבנייה, שפורסם ברשומות ביום 29.7.2026 קובע פטור מהיטל השבחה לתקופה של שנה למתקנים אגרו-וולטאיים, המשלבים פעילות חקלאית וייצור אנרגיה סולארית באותה קרקע. בנוסף, נקבע כי הרשויות המקומיות יקבלו תשלום חלף היטל השבחה באמצעות רשות מקרקעי ישראל, וכי יינתן פטור מהיטלי תיעול וסלילה, כל עוד ייעוד הקרקע לא שונה. ההסדר הזמני נועד להסיר חסמים כלכליים ותכנוניים ולקדם פרויקטים בתחום, עד לגיבוש הסדר קבוע ואחיד בנושא.

פרסום זה מוגש כשירות כללי ללקוחות המשרד וידידיו ואינו תחליף לעצה משפטית פרטנית. איננו ממליצים לפעול על פי המידע המובא לעיל ללא קבלת עצה משפטית מגורמים מוסמכים, בהסתמך על העובדות והנסיבות הספציפיות של כל מקרה.