מדיניות רשות החשמל בנושא התנאים להקמת חוות שרתים

ממשלת ישראל הגדירה את פיתוח יכולות הבינה המלאכותית כיעד לאומי אסטרטגי, והטילה על רשות החשמל לקבוע כללים ייעודיים לחיבור חוות שרתים. ביום 15.6.2026 פרסמה הרשות שימוע על כללים לצרכנים גדולים. בתוך שבועות בודדים מפרסום השימוע הוגשו למנהל מערכת החשמל (נגה) בקשות לחיבור חוות שרתים בהיקף של כ-19,000 מגה-וואט, נוסף על צבר בקשות פתוחות בהיקף של כ-8,000 מגה-וואט שהוצג בשימוע. לדברי הרשות, היקף הבקשות עולה באופן דרמטי על כושר הייצור וההולכה המתוכנן לעשורים הקרובים במדינה כולה. מנהל המערכת הציג כי ההתחייבויות שכבר ניתנו ממצות את יכולת הייצור עד 2035.

לאור זאת, ביולי 2026 פרסמה רשות החשמל הוראת שעה המורה למנהל מערכת החשמל לעצור מתן תשובות לבקשות לחיבור חוות שרתים בהספק של 8 מגה וולט אמפר, ומעלה, לרשת החשמל, לתקופה של 140 ימים לצורך בחינה מחודשת של הנושא.

ביום 18.10.2026 התכנסה מליאת הרשות על מנת לדון במתווה להסדרת חיבורן של חוות שרתים לרשת החשמל, שיאפשר, בין היתר, את שחרור ההקפאה וטיפול בבקשות חדשות לפי קריטריונים ברורים שיתאימו לכושר הייצור וההולכה המתוכנן. בהתאם להודעת דוברות רשות החשמל, הצעת ההחלטה המלאה צפויה להתפרסם בימים הקרובים לקבלת התייחסות הציבור לתנאי הסף החדשים להקצאת חיבורי חוות שרתים לרשת, כאשר הרשות אף תבקש לקבל מהציבור הצעות לקריטריונים נוספים אשר יאפשרו הקצאה יעילה בין בקשות שיעברו את תנאי הסף לחיבור.

מצאנו לנכון להציג כבר בשלב זה את עיקרי המתווה, כפי שפורסמו עד כה בתקשורת ובהודעת הרשות לתקשורת. ככל שיהיה צורך, נפרסם עדכונים נוספים בהתאם להצעה המלאה שתתפרסם ולהחלטות שיתקבלו בהמשך.

• היקף ההקצאה הכולל – כפי שמסתמן מהדיון שהתקיים ביום 18.10.2026 ומהודעת הרשות לתקשורת, הרשות מציעה לקבוע מכסה ייעודית לחיבורים חדשים של חוות שרתים בהיקף של עד 1,000 מגה-וואט, נוסף על 2,000 מגה-וואט שכבר הוקצו. עוד עולה מהפרסומים הנ"ל כי הרשות מציעה לשמור 300 מגה-וואט נוספים לצרכים מקומיים, שיוקצו בהמשך לפי קריטריונים ייעודיים. לפי הערכת הרשות, מימוש ההקצאה צפוי להביא לכך שכ-20% מהצריכה המשקית תהיה של חוות שרתים, ולפי הרשות- "דבר שיציב את ישראל בין המדינות המובילות בעולם בשיעור חיבור חוות השרתים ביחס לצריכה".
• תקרת גג לחיבור חדש – לפי הודעת הרשות, המכסה החדשה תורכב ממתקנים בהספק של עד 200 מגה-וואט. אופן החלתה של תקרה זו, ובפרט היחס בינה לבין הקצאות קיימות, טעון הבהרה במסגרת הצעת ההחלטה המלאה.
• בטוחות ותנאי סף –
  • על מנת לסנן בקשות שאין להן היתכנות מימוש, ועל מנת להבטיח הקצאה יעילה של הרשת, מציעה הרשות לדרוש בטוחות שיגיעו לסכום של כ-2 מיליון ש"ח לכל מגה-וואט חיבור. דרישה זו עשויה להעמיד את היקף הבטוחות לחווה בהספק של 200 מגה-וואט על כ-400 מיליון ש"ח.
  • נציין כי הודעת הרשות אינה מפרטת את סוג הבטוחות, שלבי העמדתן או תנאי שחרורן. לצד הבטוחות, צפויים להיקבע תנאי סף הנוגעים ללוחות הזמנים לסיום עבודות החיבור, להתאמה סטטוטורית ולהיבטים טכניים נוספים. פרטים אלה ייבחנו עם פרסום הצעת ההחלטה המלאה.
• השלת עומס ואמצעי גיבוי – תנאי הסף המסתמנים מהדיון במליאת הרשות ביום 18.10.2026 כוללים גם היבטים טכניים הנוגעים לאמצעי גיבוי וייצור עצמי לצורך עמידה במנגנון השלת עומס באירועי קיצון. להיקף הדרישות שייקבעו עשויות להיות השלכות על תכנון החוות, עלויות הקמתן ותפעולן ויכולתן להבטיח רציפות שירות.
• קריטריונים נוספים – הרשות מבקשת את התייחסות הציבור לקריטריונים נוספים להקצאה בין בקשות שיעמדו בתנאי הסף. לפי הודעתה, ככל שייקבעו קריטריונים נוספים, הם יועמדו להתייחסות נוספת של הציבור.

הצעת ההחלטה המלאה צפויה להתפרסם באתר הרשות בימים הקרובים ותהא פתוחה להתייחסויות הציבור. הפרטים המובאים לעיל מבוססים בין היתר על הודעת הרשות לתקשורת, וכפופים לנוסח ההצעה ולהחלטות שיתקבלו בתום ההליך.

לכללים המסתמנים יש השלכות ישירות על בעלי קרקע, על יזמים ועל צדדים לעסקאות מקרקעין המבוססות על הקמת חוות שרתים. ככל שיאומצו באופן סופי, הכללים צפויים להערכתנו ליצור חסמים משמעותיים למימושן של עסקאות אלה, וזאת לצד הזדמנויות חדשות בעבור בעלי קרקעות המתאימות למתקנים בהיקפים המוצעים, בכפוף לזמינות החיבור לחשמל ולעמידה בתנאי הסף שייקבעו.

ההבחנה שעורכת הרשות בין הקצאות שכבר ניתנו לבין מכסת החיבורים החדשה מעוררת שאלות משמעותיות בדבר היחס בין פרויקטים שכבר קיבלו הקצאה לבין כאלה שבקשותיהם טרם אושרו באופן סופי או טרם נדונו כלל. בפרט, משמעות רבה תהיה לשאלה כיצד תתייחס הרשות להקצאות שכבר אושרו, האם ובאיזה אופן יחולו עליהם הקריטריונים החדשים, ומה יהיו מנגנוני ההקצאה בין מבקשים חדשים.

שאלה נוספת המתעוררת בהקשר זה, היא כיצד תוגדר "קבוצת המבקשים החדשים", בשים לב לכך שבהחלטת "הקפאת בקשות החיבור" מחודש יולי האחרון, קבעה רשות החשמל כי "ההקפאה" לא תחול על מי שקיבלו "התחייבות חתומה ושמירת מקום כדין ממנהל המערכת ואשר מצויים בשלבי תיאום טכני. לנקודה המדויקת בה תמתח הרשות את קו הגבול בין "הקצאות מאושרות" לבין "חיבורים חדשים", עשויה להיות השלכה דרמטית על יזמים הנמצאים בשלבים מתקדמים בהליך אישור החיבור, שטרם ניתן להם אישור חיבור פורמלי.

להבהרות בנושאים אלה עשויה להיות השפעה משמעותית על היתכנותם ושוויים של פרויקטים ועסקאות מקרקעין.

השלכות על עסקאות מקרקעין –

בחודשים האחרונים פורסם בתקשורת כי נחתמו מספר עסקאות משמעותיות, בהיקפים כספיים גבוהים, בקרקעות בייעוד לתעשייה, מתוך הנחה שיוקמו עליהן חוות שרתים. שוויהן של קרקעות אלה תלוי במידה רבה בזמינות חיבור לחשמל, ולכן לכללים החדשים צפויה השפעה ישירה עליהן:

1. עסקאות מותנות: עסקה המותנית בקבלת חיבור לחשמל עלולה להתעכב על רקע עצירת מתן התשובות והליך גיבוש הכללים החדשים. המועדים להתקיימות התנאים עלולים לחלוף לפני שתתברר המסגרת שתחול על הפרויקט. לפיכך, יש לבחון את המועדים החוזיים, אפשרויות הארכתם וחלוקת הסיכונים בין הצדדים במקרה של עיכוב או אי קבלת חיבור בהספק המבוקש.
2. מעמד החיבור משפיע על השווי: יש להבחין בין פרויקטים שכבר קיבלו הקצאה או התחייבות לחיבור, כאלה שנמצאים בשלבים מתקדמים בהליך האישור, וכאלה המצויים בשלבי בקשה או בדיקה ראשוניים. מידת הוודאות בכל פרויקט תלויה בתוכן האישורים שניתנו, בתנאיהם ובתחולת ההסדרה החדשה עליהם. קרקע ששוויה הסתמך על בקשת חיבור או על תשובה ראשונית בלבד, עלולה לאבד חלק מהפרמיה שיוחסה לאפשרות הקמתה של חוות שרתים.
3. היקף הפרויקט וגודל המגרש: ככל שתאומץ תקרת ההספק המוצעת לחיבורים חדשים, ייתכן שיידרשו התאמות בהיקפם של פרויקטים גדולים. בעסקאות שתומחרו לפי ההספק המתוכנן עשוי להתעורר צורך בהתאמת המחיר. נוסף על כך, תנאי הסף הנוגעים להתאמה סטטוטורית וללוחות הזמנים לסיום עבודות החיבור עשויים להשפיע על התאמת הקרקע למיזם ועל יכולתו לעמוד בדרישות ההקצאה.
4. השפעת הבטוחות על כדאיות העסקה: ככל שתאומץ דרישת הבטוחות המוצעת, היא עשויה להכביד על יזמים שאינם בעלי חוסן פיננסי מספק. אף שתקרת ההספק המוצעת מגבילה את גודלם של המתקנים החדשים, היקף הבטוחות עשוי לחייב משאבים פיננסיים משמעותיים. יש לבחון את השפעת העמדת הבטוחות על מסגרות האשראי, עלויות המימון וכדאיות העסקה, בהתאם לסוג הבטוחות ולתנאים שיקבעו בקשר עם העמדתן ושחרורן.
5. סינון בקשות ספקולטיביות: הרשות מציגה את תנאי הסף כאמצעי לסינון בקשות שאין להן היתכנות מימוש ולהבטחת הקצאה יעילה של הרשת. בהתאם, עסקאות הנשענות על אפשרות עתידית לחיבור, ללא בשלות תכנונית, טכנית ופיננסית מספקת, עשויות להיפגע. השלכות אלה עשויות להתבטא בעיכוב, בצורך בהתאמת העסקה ואף באי-התקיימות תנאים מתלים, בהתאם להוראות ההסכם ולכללים שייקבעו.
6. מאחר שהמכסה המוצעת נמוכה בהרבה מהיקף הבקשות החריג, סדרי העדיפויות בתור ומעמדן של בקשות שהוגשו לפני הוראת השעה עשויים לעמוד במוקד מחלוקות בין היזמים, ואף להוביל לעתירות נגד הרשות. על יזמים ובעלי קרקע לשקול להגיש התייחסות לשימוע תוך פירוט סוג הבקשה וההשקעות שבוצעו בקשר אליה.

השאלות שמעלה המתווה המוצע אינן ייחודיות לישראל. על רקע הגידול המואץ בביקוש לתשתיות מחשוב ובינה מלאכותית, מתנהל בעולם דיון הולך ומתרחב בשאלת היקף משאבי החשמל שיש להקצות לחוות שרתים. בארצות הברית הפך הנושא לסוגיה משמעותית במערכת הבחירות הנוכחית, בין היתר בשל החשש מהשפעת צריכת החשמל של חוות השרתים על מחירי החשמל לצרכנים ועל זמינותו לצרכים אחרים. בישראל מתווסף לדיון ממד אסטרטגי וביטחוני ייחודי, הנוגע לחשיבותן של תשתיות מחשוב מתקדמות לביטחון הלאומי, לפיתוח יכולות בינה מלאכותית מקומיות ולשמירה על עצמאות טכנולוגית. מכאן עולה השאלה כיצד יש לאזן בין פיתוח תשתיות המחשוב, צורכי המשק האחרים ושיקולי ביטחון לאומי, ומה מקומם של שיקולים אלה בקביעת הקריטריונים להקצאת יכולת החיבור המוגבלת לרשת החשמל.

פרסום הצעת ההחלטה לשימוע ציבורי יהווה הזדמנות ליזמים המצויים בשלבים שונים של הליך הבקשה לחיבור, להשפיע על עיצוב האסדרה ולהציע לרשות קריטריונים להבחנה בין בקשות לחיבור לרשת. בכלל זה, ניתן יהיה להציע אינדיקציות לבחינת מידת בשלותן של הבקשות, כגון התקדמות ההליכים הסטטוטוריים, הזכויות בקרקע, השקעות שכבר בוצעו, לוחות הזמנים הצפויים למימוש הפרויקט, והשפעות החלטת הרשות על צדדים שלישיים.

אנו עומדים לרשותכם לסיוע בבחינת השלכות המתווה המוצע על יזמים ועל עסקאות נדל"ן הכוללות מיזם להקמת חוות שרתים, בבדיקת הצעת ההחלטה המלאה עם פרסומה, בליווי בהליך השימוע הציבורי ובהתאמת ההתקשרויות להתפתחויות הרגולטוריות.

צוות חוות השרתים של משרדנו הוא צוות רב־תחומי, מנוסה ומוביל, המעניק ליווי משפטי מקיף בכל שלבי הפרויקט – מהתכנון והמימון, דרך ההקמה ועד לתפעול השוטף. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה או צורך בתחום.

הכתוב לעיל הוא תמצית למטרות אינפורמטיביות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי שניתן להסתמך עליו ללא ייעוץ משלים נוסף.