חוק ההסדרים לשנים 2022-2021 שהתקבל בכנסת בסוף שנת 2021 ותיקן את חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), הרחיב באופן משמעותי את הקלות המס בעסקאות פינוי בינוי. עד לחקיקת התיקון, יכול היה בעלים של נכס במתחם פינוי בינוי לקבל פטור ממס שבח רק בגין דירה אחת במתחם.
במטרה לעודד קידום מיזמי התחדשות עירונית, אפשר התיקון לבעלי נכסים כאלה לקבל פטור ממס שבח גם אם בבעלותם יותר מדירה אחת במתחם.
אך מה דינן של דירות במתחם פינוי בינוי שפוצלו, או נבנו בחריגת בניה, מבלי שקיבלו היתר בניה? למשל, מה דין דירה הרשומה כתת יחידה אחת בבית משותף ופוצלה לשתי דירות ללא קבלת היתר בניה כדין, כאשר בעליה דורש לקבל תמורתה שתי דירות במסגרת מיזם פינוי בינוי?
האם הפטור שאושר בחוק ההסדרים מזכה בעלי דירות כאלה בפטור ממס גם בגין דירות שנבנו בחריגה? או שמא שוללת עבירה על חוקי התכנון והבניה את זכאותם לפטור ממס או להקלה במס לגבי הדירות החורגות?
התיקון מגדיר את התנאים לקבלת פטור ממס שבח, אך אינו מתייחס בצורה ברורה לזכאות הבעלים לפטור במצב בו דירתם נבנתה, כולה או חלקה, שלא על פי היתר בניה כדין. עד כה לא התקבלה פסיקה מחייבת של בית המשפט העליון בנושא, והוא גם לא הוסדר בחוק.
בשנים האחרונות נדונו בבתי המשפט מספר מקרים מהם נלמדת עמדתה העקרונית של רשות המסים. גישת הרשות היא כי יש לשמור על הכלל "שלא יהא חוטא נשכר".[1] בעניין שטיין אשר דן במיסוי מקרקעין,[2] נדחתה עמדה זו של הרשות והתקבל ערר על חיוב במס שבח בגין מכירת נכס אשר הוגדר על ידי העורר כדירת מגורים, למרות שייעודו למחסן. אך על פסק הדין הגישה רשות המסים ערעור לבית המשפט העליון, התלוי ועומד בימים אלה.
מהפרקטיקה עולה כי בסוגיה הספציפית של חלוקת דירות במתחמי פינוי בינוי, גיבשה הרשות עמדה אשר טרם קיבלה ביטוי פורמלי, לפיה במקרה של פיצול דירה שלא כדין למספר דירות במתחם פינוי בינוי, היא תסכים להעניק פטור ממס על מכירת דירה אחת בלבד – הדירה המקורית.
כלומר, לעמדת הרשות ניתן לאפשר למי שפיצל את דירתו למספר דירות להשתתף בפרויקט פינוי בינוי, וליהנות מהקלות המס הגלומות בכך על הדירה המקורית בבעלותו, אך אין לאפשר למי שמחזיק בדירות מפוצלות לדרוש הקלה על כל דירה מפוצלת בה הוא מחזיק. אנו סבורים שיש בכך איזון ראוי בין רצון המחוקק לקדם התחדשות עירונית, לשמירה על הכלל "שלא יצא חוטא נשכר".
מעניין לציין ברקע הדברים תיקון אחר בחוק ההסדרים (תיקון לחוק עידוד מיזמי פינוי ובינוי), שקבע כי לצורך ספירת רוב בעלי הדירות במתחם הדרוש לאישור התקשרות עם יזם בפרויקט פינוי בינוי, ניתן בנסיבות מסוימות לוותר על הסכמת בעלים שפיצל את דירתו, ביצע עבירות בניה, או עשה שימוש שלא כדין ברכוש המשותף, אם סירובו נובע מחריגות הבנייה שביצע.
מתיקון זה, יחד עם התיקון לחוק מס שבח, נלמדת גישתו של המחוקק בסוגיית הדירות המפוצלות – מתן משקל רב לחשיבות הלאומית שבקידום התחדשות עירונית תוך הסרת חסמים לצורך כך, לרבות הקלות במס, וחוסר סלחנות למי שפעל שלא כדין, במיוחד אם עשה זאת לצורך הכשלת פרויקט פינוי בינוי.
לפרטים נוספים ולייעוץ ניתן לפנות לעו"ד בעז פינברג ורו"ח ומתמחה במשפטים שרין זוארץ ממחלקת המסים במשרדנו, ולעו"ד ליאור קורן, ממחלקת הנדל"ן במשרדנו.
[1] ע"א 6725/05 הידרולה בע"מ נ' פקיד שומה נתניה, שם נדונה השאלה האם ניתן להכיר בתשלומי שוחד בחו"ל כהוצאה מוכרת במס. בית המשפט העליון שלל את האפשרות לעשות כן בשל סתירת תקנת הציבור.
[2] ו"ע 52894-03-17, שינל שטיין נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב.
