עם תחילתה של השנה האזרחית החדשה הבאה עלינו לטובה, נכנס לתוקפו תיקון 134 לחוק התכנון והבניה אשר מיועד לבטל באופן מדורג את סמכותן של הוועדות המקומיות לתכנון ובניה לאשר הקלות מתוכנית.
עד לתיקון, היו מוסמכות הוועדות המקומיות לאשר הקלה מתוכנית (כלומר, בניה שלא בהתאם להוראות או זכויות הבניה הקבועות בתוכנית החלה על הקרקע), ובלבד שההקלה לא תעלה כדי "סטיה ניכרת".[1]
במזכר שהפצנו ביום 22 בנובמבר 2021 עמדנו על הקשיים הטמונים במנגנון ההקלות, ובעיקרם העיכובים שהן גורמות להליכי הרישוי. עדכנו כי במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2021-2022 נחקק תיקון 134 לחוק התכנון והבניה,[2] שמטרתו ביטול מדורג של סמכות הוועדה המקומית לתת הקלות.
התיקון לחוק הוא תולדה של החלטת קבינט הדיור מיום 31 בדצמבר 2018,[3] להקמת צוות בין-משרדי לבחינת מנגנון של רישוי עצמי וביטול הקלות בתחום התכנון והבנייה, ושל המלצות צוות שהורכב מנציגי מטה התכנון ומינהל התכנון.
ההמלצות לביטול ההקלות מבוססות על הצורך להגביר את הוודאות בתהליך הרישוי, ולקצר את לוחות הזמנים שלו.
התיקון קובע שני שינויים עיקריים.
האחד, הוועדה המקומית תוסמך לאשר הקלה רק בנושאים מוגדרים שיקבע שר הפנים בתקנות שיותקנו לשם כך.
השני, הוראת גמישות שלפיה בנושאים שייקבעו בתקנות, "אשר השפעתם מעטה וזניחה", כלומר כאלו שאינם יוצרים סיכון, הפרעה, או פגיעה ביציבות הבניין, תוסמך רשות הרישוי להתיר לגביהם סטיה ושינויים קלים מהתוכנית החלה, ללא צורך בהקלה על כל הכרוך בה (פרסום, שמיעת התנגדויות, והפעלת שיקול דעת).
תקנות כאמור טרם פורסמו, ואולם הוכנה טיוטת תקנות[1] אשר המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה, בחודש יולי אשתקד, להמליץ עליהן בפני שר הפנים בכפוף לכמה שינויים.
כעולה מטיוטת התקנות, הנושאים שלגביהם תוסמך הוועדה המקומית לתת הקלה הם, בין היתר, הנושאים הבאים, ובכפוף לכך שלא נקבע בתכנית כי סטייה מהוראותיה בנושאים אלה, מהווה סטייה ניכרת:
בניה מעבר לקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה בחזית המגרש בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבניינים; שינוי במספר הבניינים במגרש המותר לפי התכנית, בקרקע שהינה בייעוד מבני ציבור; צמצום מספר מקומות החניה שנקבעו בתכנית באופן התואם את הקבוע בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983; הקמת בניין עזר או חלק מבניין, בחריגה מקווי הבניין הקבועים בתכנית והמיועד לשמש לאחר או יותר מהשימושים המוגדרים בתקנות (ביתן שמירה, מקלט/ממ"ד במבנה קיים, מתקן עזר לטיפול/ניטור סביבתי, מדרגות וכבשים בלתי מקורים המשמשים כיציאת חירום ועוד); ושינויים לביצוע התאמות נגישות לפי חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות.
באשר להוראת הגמישות, הנושאים שלגביהם תוסמך רשות הרישוי להתיר שינויים בתוכנית ללא צורך בהקלה הם ,בין היתר, אלה:
בניה מעבר לקו בניין צידי או אחורי, החורגת עד 10 אחוזים מהמרווח שנקבע בתכנית כגבול לבניה; סטייה בשיעור התכסית המותרת במגרש שלא תעלה על 5 אחוזים משטח המגרש; שינוי השימוש בשטח בבניין, שנועד לשמש על פי תכנית כשטח עיקרי, לשטח למטרת שירות; העברת שטח עיקרי מעל הקרקע לתת הקרקע – בכפוף לתנאים שנקבעו; העברת שטחי שירות מעל הקרקע לתת הקרקע (ללא תנאים); סטייה בגובה בניין שנקבע בתכנית שלא תעלה על 2 מטרים, שאין בה תוספת קומות, ובלבד שהסטייה נועדה לצורך התקנת מתקנים טכניים.
מנגנון ההקלות יבוטל בהדרגה, כך שהתיקון יחול רק על בקשות למתן הקלה מתוכנית שהוחלט להפקידה לאחר יום 1 בינואר 2023. גם הוראת הגמישות של סמכות רשות הרישוי תחול רק על תוכניות שההחלטה להפקידן התקבלה לאחר יום זה.
ניתן יהיה להמשיך ולבקש הקלות לגבי תוכניות מאושרות ותוכניות שהוחלט להפקידן לפני 1 בינואר 2023, וזאת למשך שנתיים (עד ליום 1 בינואר 2025), כאשר שר הפנים יהיה מוסמך להאריך תקופה זו למשך שנתיים נוספות בלבד.
בנוסף, וכצעד הכרחי למימוש הרפורמה, במטרה להבטיח מראש כי תוכניות לא יכללו נושאים שאינם הכרחיים או שעשויים להכביד על מימושן (בהינתן שלא ניתן יהיה לקבל הקלה מהן בשל התיקון), הוסמך שר הפנים לקבוע בתקנות עניינים שלא ניתן לקבוע לגביהם הוראות בתוכנית מפורטת, ובנוסף, שלא יצורפו לתכנית מפורטת מסמכים או נספחים שאינם מחייבים.
במסגרת תיקון 134 נוסף גם מסלול "רישוי עצמי", המאפשר לאדריכל הרשום בפנקס המורשים להיתר, להיכנס בנעלי רשות הרישוי החל מהגשת הבקשה להיתר ועד מתן תעודת הגמר. על כך נפרט במזכר נפרד.
בהזדמנות זו, נאחל שנה אזרחית טובה. לפרטים נוספים ולייעוץ בנושאים המפורטים, ניתן לפנות לעו"ד רון צין ולעו"ד רן דרוק ממחלקת תכנון ובניה, תשתיות וסביבה.
[1] המושג מוגדר בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002.
[2] חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב-2021
[3] ועדת שרים לענייני תכנון, בנייה מקרקעין ודיור.
[4] טיוטת תקנות התכנון והבניה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתכנית), התשפ"ב-2022.
[5] טיוטת תקנות התכנון והבניה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתכנית), התשפ"ב-2022.
