(ו"ע 26310-08-21 אשדר חברה לבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין)
אנו מבקשים לעדכנכם בפסק דין בעל משמעות רבה, שניתן ביום 5.2.2026 על ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, שליד בית המשפט המחוזי בחיפה (בראשות כבוד השופטת אורית וינשטיין).
פסק הדין עוסק בסוגיה עקרונית בעלת השלכות רוחב על עשרות יזמים ומאות פרויקטים ברחבי הארץ: האם זכייה במכרז "מחיר למשתכן" / "דיור מופחת" / "מחיר מפוקח" מהווה רכישת "זכות במקרקעין" החייבת במס רכישה בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין?
רקע עובדתי וטענות הצדדים
חברת אשדר זכתה בשלושה מכרזים במסלול "מחיר למשתכן" (בטירת כרמל, חיפה וקריית אונו). בתחילה, דיווחה החברה על העסקאות כרכישת זכות במקרקעין ושילמה מס רכישה בהתאם לשומות עצמיות. בשנת 2019, בעקבות ייעוץ משפטי שקיבלה, הגישה החברה בקשות לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.
טענתה המרכזית הייתה כי בשל המגבלות הייחודיות של פרויקט "מחיר למשתכן" – הכוללות הכתבת מחיר סופי, לוחות זמנים צפופים, וזהות רוכשים הנקבעת על ידי המדינה – היזם אינו רוכש "זכות במקרקעין" (חכירה ליותר מ-25 שנה), אלא משמש כ"צינור", או כנותן שירותי בנייה עבור המדינה.
לעניין סוגיית תיקון השומה, המנהל סירב לתקן את השומות, בטענה כי לא נפלה "טעות" וכי אין לאפשר ליזם לסווג מחדש עסקה לאחר שדיווח עליה.
ועדת הערר דחתה את עמדת המנהל וקבעה כי סעיף 85(א)(3) לחוק מאפשר תיקון שומה בשל "טעות" – בין אם מדובר בטעות עובדתית ובין אם בטעות משפטית. כמו-כן, הסמכות לתקן שומה קיימת הן למנהל והן לנישום, במטרה להגיע לתוצאה של "מס אמת" ואף במקרה המדובר, אין צורך בנסיבות חריגות היות ומדובר בבקשה לתיקון שומה בתוך תקופת 4 השנים הקבועה בחוק.
לעניין, המחלוקת המהותית: האם מדובר ב"זכות במקרקעין"?
החברה היזמית טענה כי המערכת ההסכמית (חוזה החכירה, חוזה הבנייה ונספח התנאים המיוחדים) שוללת ממנה את מירב ההנאה הכלכלית מהקרקע: היזם מחויב למכור את הדירות תוך שנים ספורות, ולכן אין לו זכות משפטית אכיפה להחזיק במקרקעין מעל 25 שנה והמדובר בחוזה למתן שירותי תכנון ובנייה בלבד, שכן הרווח של היזם קבוע ומוגבל, והוא אינו נהנה מעליית ערך הקרקע. מנגד, המנהל טען כי מדובר בעסקת חכירה ל-98 שנים לכל דבר ועניין, וכי המגבלות החוזיות אינן גורעות ממהות הזכות הקניינית.
במקרה דנן, נפסק על ידי הועדה כי היות ולעוררת משלל סיבות שחלקן יפורטו להלן, אשר זכויות וכוחות המאפיינים בעל זכות "חכירה" במקרקעין ולכן אין לה זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין ומשכך אינה נדרשת לשלם בשל כך מס רכישה.
בין הסיבות שציינה כב' השופטת וינשטיין בפסק דינה נקבע כי לעוררת אין אפשרות לבצע שינוי בתב"ע הקיימת, המדינה הכתיבה לה את המפרט שלא ניתן לסטות ממנו, לוחות זמנים סדורים אל מול חברת הבקרה, קבלת רשימת הזוכים (רוכשי הדירות) על ידי משרד הבינוי והשיכון ומועד מתי יש ליצור איתם קשר, פיקוח הדוק של חברת הבקרה (מפגשי הסברה, מועד קיומם, מיקומם, היקף המשתתפים והתוכן, ימי בחירה, משך הבחירה, זמני הבחירה, מתי ניתן לחתום על הסכם המכר, מחירי הדירות, הוראות מפורשות בקשר עם חוזה המכר, מערכת הסכמית בהן נקבעו הוראות כי אם העוררת תפר אותן תשלם פיצויים למדינה וכדומה.
המדינה למעשה, כך לטענת השופטת, מתקשרת, מבחינת המהות המשפטית האמיתית של ההתקשרות, עם פרויקטור מבצע המהווה את ידה הארוכה של המדינה כאשר התשלום לפרויקטור בא לידי ביטוי בפער שבין מחיר הקרקע לבין המחיר למ"ר דירתי שהוצע על ידי העוררת במסגרת המכרז.
הפסיקה
המותב אימץ את מבחן "המהות הכלכלית" וקבע כי יזם הזוכה במכרזי "מחיר למשתכן" אינו רוכש "זכות במקרקעין" אלא במובן מסוים, הוא רק "קבלן ביצוע" עבור המדינה.
בפרויקטים מעורבים (מחיר למשתכן ושוק חופשי) הציעו השופטים את ״מודל הפיצול הרעיוני", ולפיו בפרויקטים מעורבים יש לבצע פיצול שומה:
- על מרכיב השוק החופשי: היזם ישלם מס רכישה כרגיל.
- על מרכיב הדיור המופחת: היזם פטור ממס רכישה לחלוטין.
המשמעות כאמור, ככל ופסק הדין יישאר על כנו בערעור הצפוי בעליון הינה חיסכון של מיליוני שקלים ליזמים כבר בשלבים המוקדמים של הפרויקט.
השלכות מעשיות
פסק הדין מהווה אבן דרך משמעותית והכרעה עקרונית עבור עשרות חברות נדל"ן המצויות במצב דומה, שכן הוא פותח את הפתח לדיון מהותי בסיווג המס של פרויקטים מסוג "מחיר למשתכן" ומאשר את זכותם של הנישומים לדרוש תיקון שומות רטרואקטיבי בגין טעות משפטית בסיווג זה.
אנו פונים אליכם על מנת לחדד בפניכם שני נושאים עיקריים:
- בחינת שומות עבר – יזמים ששילמו מס רכישה בפרויקטים של "מחיר למשתכן" בארבע השנים האחרונות עשויים להיות זכאים להגיש בקשות לתיקון שומה ולקבל החזרים משמעותיים. לעיתים אף מעבר לארבע השנים ולכן נדרשת בדיקה בנושא.
- סיווג עסקאות עתידיות: פסק הדין מחייב בחינה מעמיקה של המערכת ההסכמית מול רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון כבר בשלב המכרז.
יש לזכור כי המדובר בערכאת ועדת ערר בלבד ואין המדובר בפסק דין חלוט. כמו-כן, רשות המיסים ככל הנראה תגיש בימים הקרובים בקשה לעיכוב ביצוע של פסק הדין ותגיש ערעור בנושא לביהמ"ש העליון. במקביל, עלו פרסומים שונים לפיהן רשות המיסים בוחנת כי בהתאם לפסיקה כאמור, יש לחייב את רוכשי הדירות בפרויקטים מהסוג כאמור, במס רכישה בשיעור של 5% ו-6% "כאילו" רכשו קרקע והזמינו שירותי בנייה, אך נראה לנו מבחינה ראשונית של הנושא, כי לא בטוח שטענות רשות המיסים בנושא עולות בקנה אחד עם החוק כיום.
צוות המחלקה כאן לשירותכם על מנת לסייע בנושא, לבדיקת זכאותכם להחזרי מס הרכישה ששולמו והגשת בקשות לתיקון שומה, ככל שניתן.
____
הכתוב לעיל הוא תמצית למטרות אינפורמטיביות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי שניתן להסתמך עליו ללא ייעוץ משלים נוסף.
