למי מיועד העדכון?
יזמי נדל"ן, תאגידי נדל"ן, מייצגים.
מס ערך מוסף על עבודות בנייה לרשות המקומית בפרויקט נדל"ן
במקרים רבים יזמים נדרשים לנהל משא ומתן מול הרשות המקומית על מנת לקבל היתרי בנייה בתחומן. על פי רוב, משא ומתן זה כולל דרישה של הרשות המקומית, כתנאי למתן ההיתר, שהיזם יבנה מבנים שישמשו את הרשות המקומית. אלה יכולים להיות מבני ציבור, הכוללים משרדים של הרשות המקומית, בתי ספר, גני ילדים, חניונים ועוד. מטבע הדברים, במסגרת העסקה, הרשות המקומית אינה משלמת ליזם עבור ביצוע העבודות, אלא מדובר בעבודות אשר היזם מבצע בעצמו ועם הונו העצמי. במקרים מסוימים, התנאי של הרשות המקומית לבנות עבורה מבנים, בא כתחליף לתשלום אגרות והיטלים.
רשות המסים, בגיבוי בית המשפט העליון (פסקי הדין בעניין חוף הכרמל וקרית שדה התעופה) קבעה, כי העבודות הללו הן למעשה שירותים שהיזם מבצע עבור הרשות המקומית, ועל כן מדובר בעסקה חייבת במע"מ, זאת למרות, שכפי שהסברנו, הרשות המקומית אינה משלמת בפועל עבור עבודות אלה.
יחד עם האמור, קיימים מצבים שבהם ניתן להפחית את חבות המע"מ שיחול על ביצוע העבודות. כך ניתן ללמוד מפסק הדין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין אאורה השקעות בע"מ, שבו נדון בעדכון זה.
מה קבע פסק הדין?
במקרה דנן עסקינן ביזם אשר קיבל היתר מהרשות המקומית לקדם פרויקט פינוי -בינוי בשטחה. הרשות המקומית התנתה את מתן ההיתר בביצוע עבודות תשתית של גני ילדים וחניון ציבורי שכבר היו קיימות בשטח המתוכנן לפרויקט, ובנייתן מחדש. כן נדרש היזם לבנות מבני ציבור לשימוש הרשות המקומית וכן לשפץ בית ספר. בית המשפט דחה את רוב טענות היזם וחזר על קביעותיו של בית המשפט העליון, לפיהן, ברגע שהיזם בונה מבנים ותשתיות עבור הרשות המקומית, כתנאי לקבלת ההיתר, הדבר ייחשב ל-"עסקה", שבה התמורה היא ויתור הרשות המקומית על תשלום אגרות והיטלים. לעומת זאת, בית המשפט דחה את עמדת מע"מ, לפיה התמורה בגין ביצוע העבודות, היא מתן קרקע נוספת, או זכויות בנייה נוספות ליזם לצורך ביצוע הפרויקט, או שהתמורה היא מתן אישור אכלוס.
במלים אחרות, ככל שניתן להגיע במשא ומתן עם הרשות המקומית להסכמה, כי בניית המבנים הציבוריים והתשתיות אינן חלף תשלום אגרות והיטלים, ניתן יהיה לטעון, כי לא קיימת תמורה עבור עבודות אלה, ועל כן ניתן יהיה לגזור מכך, שאין מע"מ על אותן עבודות.
פסק הדין דן בטענה נוספת שהועלתה על ידי היזם, ביחס לכמות ושווי החניות שנבנו על ידו במקום החניון הישן באותו מגרש. המשמעות היא, שישנה חשיבות רבה מאוד לכימות מדויק, הן של שווי עבודות הבנייה, והן של התוצר בגין אותה בנייה. דבר נוסף שלא נדון כנדרש בפסק הדין, אבל בהחלט עולה ממנו, נוגע להפרשי השווי בין התשתיות הישנות שהיו קיימות על הקרקע, לבין שווי הבנייה החדשה. ניתן להבין מפסק הדין, כי עבודה שמאית מסודרת אשר תומכת בהפרש השווי בין התשתיות הקיימות שייהרסו לבין התשתיות החדשות שיוקמו, יכול להיות מופחת משווי עבודות הבנייה לצרכי מע"מ.
מה עוד ניתן לעשות (למשל ביחס לגני הילדים)?
מפסק הדין עולה, כי כל מקרה נדרש לבחון לגופו של עניין ולחשוב "מחוץ לקופסה" כיצד ניתן להפחית את חבות המע"מ באותם מקרים. למשל, במקרה שנדון בפסק הדין, נדרש היזם לבנות גני ילדים עבור הרשות המקומית, כאשר מנגד הוא קיבל היתר לפרויקט התחדשות עירונית של פינוי בינוי, אשר עומד בתנאים המזכים מכירת גני ילדים ובנייתם מחדש, במע"מ בשיעור אפס ("גני ילדים" מוגדרים כ"דירות מגורים" בחוק מיסוי מקרקעין). בהקשר הזה, ייתכן שניתן לכלול בהסכם עם הרשות המקומית מרכיב של השתתפות הרשות המקומית בפרויקט ההתחדשות העירונית כבעלים, אשר זכאית גם היא לתמורות כחלק מהפרויקט בדמות בנייה של גנים, או משרדים חדשים.
משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה העולה בנושא.
פרסום זה מוגש כשירות כללי ללקוחות וידידי המשרד ואינו תחליף לעצה משפטית פרטנית. איננו ממליצים לפעול על פי המידע המובא לעיל ללא קבלת עצה משפטית מגורמים מוסמכים, בהסתמך על העובדות והנסיבות הספציפיות של כל מקרה.
