חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 163), התשפ"ה – 2025 – הרחבת שטחי ממ"ד
ביום 22.7.2025, פורסם ברשומות חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 163), התשפ"ה – 2025, שתכליתו לאפשר הקמת מרחבים מוגנים דירתיים בשטח מורחב בכל המדינה, ובפרט לצורף הוספת חדר שירותים או רחצה בממ"ד.התיקון לחוק מבחין בין שלוש קטגוריות לעניין האפשרות להקים ממ"ד בשטח מורחב, כמפורט להלן:
קטגוריה א – דירות קיימות
- על פי התיקון לחוק, ניתן להוסיף לממ"ד שטח של 3 מ"ר עבור חדר שירותים/רחצה, או שטח גדול יותר, עד 6 מ"ר, ובלבד שתוספת זו תכלול לפחות 3 מ"ר לחדר שירותים/רחצה.
- בקטגוריה זו אין הבדל בין דירות גדולות לדירות קטנות, כאשר דירה קטנה היא דירה בשטח של עד 80 מ"ר "פלדלת", כולל הממ"ד בשטחו המקורי לפני הרחבתו, ודירה גדולה היא דירה בשטח של מעל 80 מ"ר "פלדלת"..
- ניתן להוסיף שטחי בניה לצורך הרחבת הממ"ד מעבר לשטחי הבניה שהוקצו בתכנית.
- לא ניתן לבקש תוספת שטח לממ"ד בקטגוריה זו אם מדובר בבניין רב קומות.
קטגוריה ב' – בניה חדשה לפי תכנית שהופקדה עד ליום 22.7.2025 (בבניינים שטרם החלה בנייתם)
- בדירות גדולות: ניתן להוסיף לממ"ד שטח של 3 מ"ר עבור חדר שירותים/רחצה, או שטח גדול יותר, עד 6 מ"ר, ובלבד שתוספת זו תכלול לפחות 3 מ"ר לחדר שירותים/רחצה.
- בדירות קטנות: ניתן להוסיף רק 3 מ"ר עבור חדר שירותים/רחצה.
- גם בקטגוריה זו ניתן להוסיף שטחי בניה לצורך הרחבת הממ"ד מעבר לשטחי הבניה שהוקצו בתכנית.
- בקטגוריה זו ניתן לבקש תוספת שטח לממ"ד בכל סוגי הבניינים (כולל רב קומות).
קטגוריה ג' – בניה לפי תכניות חדשות (ע"פ תכנית שהופקדה לאחר יום 22.7.2025)
התיקון לחוק לא חל על בנייה לפי תכנית שהופקדה לאחר יום 22.7.2025. בקטגוריה זו, מוסדות התכנון יהיו המוסמכים להכריע, בכל מקרה ונסיבותיו, בדבר קביעת שטחי הממ"דים. לדידנו, קיימת סבירות גבוהה כי מנהל התכנון יגבש ויפרסם מסמך מדיניות בעניין זה.הליך הרישוי
ככלל, הליך הרישוי להרחבת שטחי הממ"ד כאמור הוא הליך רישוי בדרך מקוצרת.
פטור מהיטל השבחה
- תוספת השטחים לפי התיקון לחוק פטורה מהיטל השבחה. יודגש כי בדירות קטנות בבניה שטרם החלה, הפטור מהיטל ההשבחה הוא לתוספת של 3 מ"ר עבור חדר שירותים/רחצה בלבד, וביתר המקרים – הפטור הוא עבור כל התוספת.
- על תוכנית שהופקדה לאחר תיקון 163 (קרי לאחר 22.7.2025), יחול פטור מהיטל השבחה רק אם "השטח הנוסף" כמשמעותו בסעיף 151(ג)(2) לחוק, ייקבע במסגרת התכנית.
המשך מגמת הצמצום באפשרות להוכחת זכאות לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965 בגין נזק שנגרם עקב "תכנית פוגעת"
בשנים האחרונות הולכת וגוברת מגמת הצמצום באפשרות לתבוע פיצויים בגין פגיעה במקרקעין ע"י תכנית, מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965 ("החוק").
מן ההיבט הפרוצדורלי, קבלת אישור להארכת המועד להגשת תביעת פיצויים כמעט אינה אפשרית (כאשר המועד האחרון להגשת תביעת פיצויים בתוך 3 שנים ממועד כניסתה לתוקף של התכנית הרלוונטית). משמעות הדבר מבחינה מעשית היא, שבתום שלוש השנים האמורות, החשיפה של יזם אשר חתם על כתב שיפוי לטובת הוועדה המקומית, למעשה מתבטלת כמעט לחלוטין.
מן ההיבט המהותי, הפסיקה מצמצמת יותר ויותר את האפשרות לתבוע פיצויים בגין פגיעות עקיפות (כגון בגין הסתרת נוף עקב אישור תכנית גובלת שאינה חלה על המקרקעין עצמם). נכון למועד זה, החשיפה המעשית של יזמים שחתמו על כתבי שיפוי קיימת בתביעות בגין פגיעה ישירה במקרקעין (למשל, תכנית החלה על המקרקעין ומשנה את ייעוד הקרקע לייעוד ציבורי שבגינו ניתן להפקיע את הקרקע), ובלבד שהתביעה הוגשה בתוך 3 שנים ממועד כניסתה לתוקף של התכנית.
מגמת צמצום זו באה לידי ביטוי גם בפסיקה מהתקופה האחרונה:
- בג"ץ 68654-03-25 חיים פרחיה נ' שר הפנים (פורסם בנבו, 3.7.2025) – סוגיית הגשת בקשה להארכת מועד להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק מוסדרת בחוזר מנכ"ל משרד הפנים מס' 1/2001, אשר בו מפורטים הקריטריונים שעל שר הפנים לשקול בבואו להכריע בבקשת הארכה.
בית המשפט העליון נדרש לאחרונה לאופן שבו יושמו קריטריונים אלו, בנסיבות בהן התקבלה בקשת ארכה של שלושה חודשים בגין סיבות אישיות ועניינים רפואיים. בית המשפט העליון קבע כי משהוכח כי העותרים היו מודעים לקיומה של התכנית, רק "טעמים חזקים במיוחד" יצדיקו מתן ארכה, וזאת נוכח אינטרס הלגיטימי לוודאות תקציבית של החייבים בתשלום פיצויים. לכן, על מבקש הארכה להצביע על נסיבות אובייקטיביות יוצאות דופן שיקימו אינטרס ראוי להעדפתו על פני האינטרס של הוועדה המקומית או של היזם לוודאות תקציבית.
- ערר (מרכז) 9010-03-24 יכין חברה חקלאית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חוף השרון(פורסם בנבו, 7.7.2025) – חוכרות בקרקע חקלאית מרשות מקרקעי ישראל הגישו ערר על דחיית תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, בגין שינוי ייעוד המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד "דרך מוצעת", במסגרת תת"ל 43. הנזק הנטען בתביעת הפיצויים נבע מהוראות החלטה 1046 של מועצת מקרקעי ישראל, לפיהן שינוי ייעודה של קרקע יביא לסיום הסכם החכירה ולהשבת הקרקע לרשות מקרקעי ישראל. ועדת הערר דחתה את הערר מן הנימוקים הבאים: ראשית, יש לערוך הבחנה בין נזק חוזי בגינו אשר אינו מזכה בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, לבין נזק תכנוני שהינו בר פיצוי. נקבע כי במקרה דנן הנזק שנגרם הוא נזק חוזי הנובע מהסכם החכירה בין החוכרות לבין רשות מקרקעי ישראל, ולא נזק תכנוני שנגרם על ידי התכנית; שנית,. לא מתקיים קשר סיבתי משפטי בין התכנית לבין הנזק הנטען, שכן תת"ל 43 אינה הגורם הישיר לנזק, אלא רק אפשרה את הפעלת תניית שינוי הייעוד.
מדובר, אפוא, בהמשך ישיר של המגמה הקיימת בפסיקה, לצמצם את האפשרות להוכחת זכאות לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הן מההיבט הפרוצדורלי והן מההיבט המהותי.
מהפיכה בגביית היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי
בעדכון האחרון מחודש יוני 2025 סקרנו התפתחויות בפסיקה ביחס לגביית היטל השבחה בתוכניות פינוי בינוי, בין היתר לאור ההליך בעמ"נ 18341-09-24 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' לב, שהיה תלוי ועומד בעת פרסום העדכון. בעניין לב נדונה ההצדקה להוסיף את רכיב "שימוש הביניים" בחישוב שווי המקרקעין במצב החדש, קרי, את דמי השכירות הרעיוניים בדירה הקיימת עד להריסתה במסגרת מימוש התוכנית. ימים ספורים לאחר פרסום העדכון, פורסם פסק הדין, ולהפתעת רבים בשוק הנדל"ן, קבע מהפיכה רבתי ביחס לאופן חישוב ההשבחה בפרויקטים לפינוי בינוי.
בתמצית, להלן הקביעות המרכזיות של בית המשפט:
- כאשר שומת ההשבחה נקבעת בעקבות מכירת דירה בודדת לאחר אישור תוכנית פינוי ובינוי, וכאשר ניתן לאתר "עסקאות השוואה" (כגון עסקאות בדירות בודדות אחרות בתחום התוכנית), ייקבע היטל ההשבחה על סמך גישת ההשוואה הישירה בשני מצבי התכנון, קרי, על סמך שווי הדירה הקיימת לפני התכנית ולאחריה. יישום גישה זו מוביל בדרך כלל להיטל השבחה בשיעור מרוסן למדי, ולרוב הוא יהיה המיטבית מבחינת הנישום.
- כאשר שומת ההשבחה נקבעת בעקבות עקב מתן היתר בנייה לפרויקט, או עקב מכירת דירה בודדת כאשר לא ניתן לאתר עסקאות השוואה, יש לערוך תחשיב בהתאם ל"גישה הכלכלית". במסגרת גישה זו יש להביא בחשבון, במצב הקודם, את שווי הדירה הבנויה נשוא ההשבחה, ואילו במצב החדש, יש להביא בחשבון את שטח התוכנית כולה, לרבות שטחי מסחר ותעסוקה, ו"לגזור" מתוכו את החלק היחסי של הדירה בהתאם לשווי במצב הקודם. ההפרש בין שני הערכים הוא ההשבחה, ומחציתו – היטל ההשבחה.
גישה זו הייתה נהוגה עוד בטרם ניתן פסק הדין, אולם בית המשפט בעניין לב "עדכן" אותה בצורה דרמטית, בשני מובנים: הראשון, אין מקום להוספת רכיב "שימוש הביניים. השני, והמשמעותי יותר, את מקדם הדחייה למימוש תוכנית הפינוי בינוי, שבעבר הוחל על שווי המצב החדש ובכך הפחית באופן ניכר את היטל ההשבחה – יש להחיל מעתה על ההשבחה, שסכומה נמוך יותר, ועל כן שיעור ההפחתה מההיטל קטן יותר.
שיטת החישוב החדשה מובילה לעלייה ניכרת ומשמעותית בסכום היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, עלייה של בין עשרות למאות אחוזים, ומעמידה בספק היתכנותם של פרויקטים רבים, הן כאלה המצויים בשלבי רישוי והן בשלבי תכנון.
אנו סבורים כי פסק הדין מעורר קשיים רבים, משפטיים ושמאיים כאחד, ובין היתר אף עומד בסתירה לפסקי דין אחרים שניתנו בשנים האחרונות על ידי של בית המשפט המחוזי בתל אביב.
אין בידינו ספק כי בעניין זה טרם נאמרה מוצתה ההכרעה. מומלץ לכל נישום אשר הוצאה לו שומת השבחה בקשר לפרויקט פינוי בינוי, לפנות לייעוץ משפטי.
היחלשותם של שיקולים קנייניים באישור תוכניות
האם תוכנית שסיכויי התממשותה קלושים בשל מחלוקות קנייניות בין בעלי הזכויות ראויה לאישור? בית המשפט העליון משיב על שאלה זו בחיוב.
בעע"מ 3975/22 ב. קרן- נכסים (98) בע"מ נ' אמות השקעות בע"מ נדונה הסוגיה הבאה: חברה א' היא בעלת מרכול המתפרס על פני 90% מהחלקה, ואילו חברה ב' היא בעלת יחידה מסחרית אחרת ששטחה 10% בלבד משטח החלקה, אך טוענת כי זכויות הבנייה העתידיות שייכות לה. חברה ב' יזמה תוכנית להקמת מגדל תעסוקה מעל גג המרכז המסחרי. חברה א' התנגדה לכך, בין היתר בטענה כי מימוש התוכנית יצריך הסכמתה, וזו אינה קיימת ולא תינתן.
הוועדה המחוזית אישרה את התוכנית על אף האמור לעיל, אך בית המשפט לעניינים מינהליים הפך את החלטתה והורה על דחיית התוכנית. על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון.
בעניין ב. קרן חוזר בית המשפט העליון על פסיקה ותיקה וענפה, לפיה סיכויי המימוש של תוכנית הם שיקול אותו מוסד התכנון נדרש לשקול בעת שהוא דן בתוכנית. על אף האמור, בית המשפט מבטל את פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים, בסוברו כי לא היה מקום להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית. בית המשפט ער לכך כי סיכויי המימוש בפועל של התוכנית המוצעת מוטלים בספק רב, אך מבחין בין שלב התכנון לבין שלב הרישוי, וקובע כי אם תוכנית נמצאת ראויה מבחינה תכנונית, יש מקום לאשרה וזאת גם אם קיימת אפשרות תיאורטית לכך שלא תמומש במסגרת היתר בנייה. בית המשפט אף קובע, כי אישור התוכנית יוכל לדרבן את הצדדים לסיים את המחלוקות ביניהם, ובכך יש שיקול נוסף לאשרה.
קביעתו של בית המשפט העליון, לפיה פתרון מחלוקות קנייניות הוא שיקול באישור תוכנית, מעוררת תהיות שונות, וספק אם היא עומדת במתאם לקביעותיו האחרות בפסק הדין, לפיהן מוסדות התכנון יונחו אך ורק על ידי שיקולים תכנוניים. גם בפסיקה קודמת של בית המשפט העליון, בממשקים אחרים של תכנון, קניין וכלכלה, כדוגמת תוכניות לאיחוד וחלוקה, הביע בית המשפט עמדה ברורה לפיה מוסדות התכנון יונחו על ידי שיקולים תכנוניים בלבד.
אין ספק בכך, שפסק הדין מעניק "זריקת עידוד" ליזמים בקידום תוכניות, וכעת, במקרה של התנגדות לתוכניתם המוצעת בשל טענות קנייניות, צייד אותם בית המשפט העליון בטענה נוספת.
כיצד נקבע "יום הרכישה" בעת מכירת זכות חכירה בדירה?
בשנת 1967, החכירה החברה לפיתוח יפו העתיקה ("החברה"), זכויות בדירת מגורים הממוקמת ביפו למשפחה ("המשפחה הראשונה"). חוזה החכירה בין המשפחה הראשונה לבין החברה נחתם לתקופה של 50 שנים, אשר הסתיימה ביום 4.9.2017.
ביום 18.5.1994, רכשה משפחה אחרת ("המשפחה השנייה"), את הזכות האמורה מהמשפחה הראשונה. יובהר, כי במסגרת עסקת הרכישה, ובהתאם להוראות הדין אשר היו בתוקף במועד זה, הצהירה המשפחה השנייה על "רכישת זכות במקרקעין".
בחודש דצמבר 2014, פרסמה החברה את ה"מדריך לחוכר לחידוש חכירה ביפו העתיקה", במסגרתו פירטה תנאים, אשר בכפוף לקיומם, תסכים להתקשר בהסכם חכירה חדש עם החוכרים, וכן עם וחוכרי המשנה ככל שאלו קיימים.
בחודש יוני 2016, התקשרה המשפחה השנייה בהסכם חכירה חדש עם החברה, להארכת זכות החכירה בדירה לתקופה נוספת של 49 שנים, וזאת עד ליום 4.9.2066.
לאחר דיווח העסקה, התגלעה מחלוקת בין מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב לבין המשפחה השנייה, באשר למענה לשאלה: מהו המועד לפיו יש לקבוע את "יום הרכישה" במכירת זכות החכירה בדירה? למעשה, השאלה העומדת לדיון היא האם יש לראות ביום הרכישה את שנת 2016, ולפיכך מדובר בעסקת חכירה "חדשה", או שמא מדובר במימוש אופציה להארכת תקופת החכירה המקורית, שאז יום הרכישה ייקבע לשנת 1994? ההכרעה בשאלה מהו היום אשר ייקבע כיום הרכישה הינה קריטית לצורך חישוב המס, שכן קביעת יום הרכישה משליכה על שווי הנכס, על אופן החישוב (במקרה דנן, לינארי מוטב) וכן על עצם קביעת החבות במס.
ביום 18.8.2025, הוכרעה המחלוקת עת ניתן פסק הדין בו"ע (תל אביב-יפו) 6603-06-23 גיורא הגיתי נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב. בפסק הדין, בחן בית המשפט את הסכמי החכירה וכן את פסקי הדין העוסקים בנושא, והכריע כי בהסכם החכירה שנחתם בין החברה לבין המשפחה הראשונה, אין כלל אזכור לאופציה להארכת תקופת החכירה. על כן, קבע בית המשפט כי הסכם החכירה שנחתם עם המשפחה השנייה בשנת 2016 מהווה חוזה חכירה חדש. משמעות קביעה זו, הלכה למעשה, היא כי "יום הרכישה" הינו בחודש יוני 2016 וכי המשפחה לא "תזכה" לחישוב ליניארי מוטב, וזאת בניגוד לציפיותיה.
עוד קבע בית המשפט, כי ציפיותיה של המשפחה השנייה להארכת חוזה החכירה המקורי, אינן יוצרות סטטוס משפטי ומשכך אין להקדים את "יום המכירה" לשנת 1994.
הכתוב לעיל הוא תמצית למטרות אינפורמטיביות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי שניתן להסתמך עליו ללא ייעוץ משלים נוסף.
