למי מיועד העדכון?
קרנות REIT, משקיעים ומשקיעים פוטנציאליים בקרנות REIT, מייצגים.
קרן להשקעות במקרקעין – מהי וכיצד היא ממוסה?
קרן להשקעות במקרקעין (REIT), הינה קרן השקעות אשר מתמחה בהשקעה בנדל"ן מניב בישראל.
מיסוי רווחי הקרן, כפי שנקבע במסגרת תיקון 147 לפקודת מס הכנסה, מבוסס על השקפתה של הקרן לצרכי מס, וחיוב המשקיע על בסיס מודל חד שלבי, כלומר תשלום מס ברמת בעל המניות היחיד על רווחי הקרן המיוחסים והמחולקים למשקיע, בשיעור החל על דמי שכירות ועל מס שבח ממכירת נדל"ן. זאת בניגוד למודל המיסוי הדו שלבי הנוהג בישראל, כאשר ההשקעה מבוצעת במסגרת חברה (מס חברות על רווחי החברה ומס דיבידנד על הדיבידנד המחולק לבעל המניות). כפועל יוצא מכך, רווחים שמפיקה הקרן ואשר מחולקים לבעלי מניותיה, יתחייבו במס במישור בעלי המניות בלבד ולא במישור החברה. כמו כן, הרווח בידי בעלי המניות, לא ייחשב כרווח שהופק מיגיעה אישית, אלא הוא יסווג כהכנסה פאסיבית, או הונית, בידיו של המשקיע.
הרציונל העומד בבסיס הוראה זו, הינו לכאורה רצונו של המחוקק לעודד השקעה בנדל"ן בישראל, אך לזאת הוא מוכן רק בכפוף לתנאים לא פשוטים, ולעתים אף מכבידים, בהם נדרשת לעמוד הקרן. כך למשל, על החברה להיות חברה ציבורית, עליה לבצע חלוקות שוטפת של רווחיה לציבור המשקיעים בה, וכן לעמוד בתנאים נוספים.
כמו כן, במידה שהקרן רוכשת מקרקעין, עליה להשלים את הבנייה עליהם, בתוך 5 שנים ממועד רכישת המקרקעין, שאם לא כן, היא עלולה לאבד את סיווגה כקרן להשקעות במקרקעין לצרכי מס.
בנוסף, ככל שהדבר נוגע להשקעה במקרקעין לצורך השכרתן, מחויבת הקרן להחזיק במקרקעין למשך פרק זמן שאינו יורד מ- 20 שנה. במידה שהקרן מוכרת את המקרקעין המיועדים להשכרה, לפני תום התקופה, תחויב ההכנסה ממכירתה במס בשיעור של 60%/70%.
מה קרה כעת?
למרות שפקודת מס הכנסה מחייבת בקנס את הכנסות הקרן ממכירת מקרקעין שיועדו להשכרה לפני תום התקופה הנדרשת (כאשר המונח "הכנסה" מתייחס בפקודה למחזור ההכנסה, או לשווי הנכס הנמכר, ולא לרווח הנובע ממכירת הנכס) פרסמה לאחרונה רשות המסים החלטת מיסוי בהסכם, לפיה היא מסכימה, שבגין מכירת מקרקעין שיועדו להשכרה לפני תום התקופה הנדרשת, הקנס בדמות תשלום מס בשיעור 60%/ 70% על אותן הכנסות חריגות, יחול רק על מרכיב השבח, ולא על מרכיב שווי המכירה.
באותו מקרה דובר בקרן אשר רכשה מקרקעין לצורך בניית יחידות דיור והשכרתן לטווח ארוך. הקרן פעלה לטובת קבלת היתר בנייה, מכוח תב"ע קיימת, אך בפועל, הליך הרישוי התעכב מעבר למתוכנן והקרן נוכחה לגלות, כי היא אינה צפויה להשלים את בניית יחידות הדיור בתוך 5 שנים מיום רכישת המקרקעין, כנדרש בהוראות הפקודה. עקב כך, החברה נאלצה למכור את המקרקעין וזאת במטרה לשמור על סיווגה כ- "קרן להשקעות במקרקעין".
רשות המסים קיבלה למעשה את עמדת הנישומה, לפיה המונח "הכנסות", ככל שהוא מתייחס ל"הכנסות חריגות", כולל גם "שבח מקרקעין".
במילים אחרות, במקרה המיוחד הזה, כאשר לאור חוסר היכולת לקדם את התכנון לבנות דירות על המקרקעין, עליית הערך בגין מכירת המקרקעין באותו מקרה הייתה יחסית זניחה, ולכן הקנס שהוטל על הקרן היה נמוך מאוד, ובוודאי נמוך בהרבה מהקנס שהייתה חייבת בו הקרן אילו רשות המסים הייתה מתעקשת לקנוס את הקרן בתשלום מס גבוה הנגזר משווי המקרקעין שנמכרו.
כיצד הדברים יכולים להשפיע עליכם?
משקיעים בקרנות השקעה במקרקעין נדרשים להיות מודעים לתנאים המורכבים המאפשרים להם לשלם מס על הכנסות פסיביות על הרווחים המופקים על ידם מהשקעה שכזו. במקרה דנן, רשות המסים הסכימה לבוא לקראת הקרן, ולאפשר לה לשלם קנס יחסית נמוך על אי עמידה בתנאים. לא תמיד רשות המסים תסכים לכך ועל כן, יש לקחת בחשבון את הסיכונים הכרוכים בהשקעות מעין אלה.
נשמח לסייע
למשרדנו ניסיון רב בליווי וייצוג משקיעים בנושאים דומים, תוך שימת דגש והבנה משמעותית בדקויות החוק, וישמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה העולה בנושא.
פרסום זה מוגש כשירות כללי ללקוחות וידידי המשרד ואינו תחליף לעצה משפטית פרטנית. איננו ממליצים לפעול על פי המידע המובא לעיל ללא קבלת עצה משפטית מגורמים מוסמכים, בהסתמך על העובדות והנסיבות הספציפיות של כל מקרה.
