ביום 30.3.2026 אושר בכנסת ישראל חוק חדש – חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו–2026 (להלן: "החוק"), שפורסם ברשומות ביום <יש להשלים תאריך>, שהינו חוק חשוב ומשמעותי ביותר בשוק הנדל"ן.
להלן סקירה תמציתית אודות החוק החדש ומשמעויותיו.
מטרת החוק ומה הוא משנה בשוק הנדל"ן
החוק נועד לאפשר שיקום מהיר של אזורים שנפגעו מנזקי מלחמה באמצעות התחדשות עירונית, תוך יצירת מנגנון ייעודי שמאזן בין האינטרס הציבורי לקידום מהיר של תוכניות ובין שמירה על זכויות הקניין.
במישור העסקי-המעשי, מדובר במענה למצבים שבהם שיקום "רגיל" של מבנה שניזוק אינו יעיל, והמדינה מבקשת להאיץ פינוי-בינוי באמצעות:
- הכרזה מהירה על "אזור לשיקום והתחדשות".
- קיצור והאצת הליכי תכנון ורישוי.
- מנגנון להסדרת התקשרויות עם דיירים ובעלי קרקע, כולל "הסכמי יציאה" ורכישת זכויות.
- אפשרות לסיוע מימוני מהמדינה (קרן פיצויים) לרכישת זכויות דיירים.
- כלים משפטיים להתמודדות עם סרבנות התקשרות.
מושגי יסוד שחייבים להכיר (מונחי עבודה ליזם)
- "אזור לשיקום והתחדשות": אזור שמוכרז בצו על ידי הממשלה (או ועדת שרים מטעמה) לפי המלצת צוות מייעץ. ניתן להכריז כשיש בניין הרוס ולעיתים גם כשאין "בניין הרוס" אבל יש נזק מלחמה משמעותי באזור בהיקף מינימלי.
- "בניין הרוס": בניין שנגרם לו נזק מלחמה, ומהנדס הרשות המקומית קבע כי בשל הנזק הוא נהרס או שיש להרסו.
- "יזם שיקום": יזם שאושר רשמית על ידי מנהל הרשות להתחדשות עירונית לפי מנגנון בחירה תחרותי (מבוסס שיעור חתימות/התקשרויות).
- "הסכם יציאה": מנגנון שבו בעל דירה מוכר ליזם את מלוא זכויותיו במקרקעין בתמורה כספית (בחלופות הקבועות בחוק).
- "הסכם יציאה מוגדל": הסכם יציאה שנחתם בפרק הזמן שקובע החוק, ומחיל מחיר רכישה מוגן (גובה השומה) והוראות המחאה ליזם שיקום, אם ייבחר יזם אחר.
הכרזה על אזור לשיקום והתחדשות – תנאים, גבולות ולוחות זמנים
הממשלה רשאית להכריז בצו על שטח כ"אזור לשיקום והתחדשות" אם יש הצדקה לקידום/מימוש מיזם התחדשות עירונית והחלת החוק (כולו או חלקו).
הדד-ליין להכרזה הוא עד 60 ימי עבודה ממועד קרות נזק המלחמה (עם אפשרויות הארכה מוגבלות). קיימת הוראת מעבר לנזק שהתרחש החל מ-13.6.2025 ועד תחילת החוק – שם המניין מתחיל ביום תחילת החוק.
גבולות ההכרזה: מגרש עם בניין שניזוק ואינו "הרוס" אם הצוות המייעץ קבע שיש הצדקה להריסה; מגרשים נוספים מטעמי "נחיצות מובהקת" תכנונית, בכפוף למגבלת 25% מהבניינים; מגרש ריק (שלפני הנזק לא היה בו בניין) מטעמי נחיצות מובהקת, בכפוף למגבלת 40% שטח (יחד עם קטגוריות נוספות); מגרשים ציבוריים גובלים לפי הצדקה תכנונית.
תכנון ורישוי – מנגנון האצה ברור
"תקופת ביניים" שמקפיאה היתרים עם הכרזה – לפי החוק לא יינתנו היתרי בנייה/שימוש/חלוקה במשך 60 ימי עבודה, או עד לקביעת תנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון, לפי המוקדם.
טיפול בתוכניות קיימות שכבר רצו לפני ההכרזה יש הסדרים שמאפשרים:
- אם קיימת תוכנית מאושרת עם גבולות זהים – רואים בה כתוכנית מכוח החוק.
- אם התוכנית הופקדה/הוחלט להפקיד: גבולות זהים: ממשיכים, ואם המחוזית לא מאשרת בתוך 8 חודשים – התוכנית עוברת לותמ"ל. גבולות לא זהים: חובה התאמה לגבולות ההכרזה; ייתכן ביטול החלטת ההפקדה אם לא ניתן להתאים ללא הפקדה מחדש או אם לא נמסרה הודעה בזמן.
מי מוסמך להגיש את התוכנית, ומה דד-ליינים ברירת המחדל: תוכנית לשיקום והתחדשות מוגשת לוועדה המקומית רק על ידי רשות/ועדה מקומית, אם הודיעו תוך 21 ימים מההכרזה. אם לא הודיעו/לא הוגשה בזמן/לא הופקדה בזמן – הסמכות עוברת והרשות להתחדשות עירונית תגיש לותמ"ל, לפי לוחות הזמנים שבחוק. תוכנית שחוצה שתי רשויות או יותר – מוגשת לותמ"ל ע"י הרשות להתחדשות עירונית תוך 3 חודשים.
דד-ליין לאישור תוכנית:
- בוועדה מקומית: החלטה תוך 12 חודשים (עם הארכות עד 60 ימי עבודה).
- בותמ"ל: 12 חודשים מהגשה, או 6 חודשים אם הועברה אליה (עם אפשרויות הארכה).
"תוכנית שמאפשרת היתר בלי תוכנית נוספת": החוק דורש שתוכנית לשיקום והתחדשות תהיה "תוכנית שמאפשרת היתר" בלי צורך באישורים/תיאומים נוספים מגופים חיצוניים לרשות הרישוי; ואם כן נקבעו – יוגדרו תנאים וזמנים (עד 6 חודשים), ובחלוף הזמן תיחשב חובת התיאום כמקויימת.
רישוי מהיר: החוק קובע החלה מותאמת של מנגנון "תוכנית לרישוי מהיר", כולל הוראה שיזם שיקום רשאי להגיש בקשה (בהתקיים תנאים) עד להפקדת התוכנית; וכן מגבלת שטח תוכנית עד 6 דונם.
היטל השבחה ואגרות – הקלה מובנית
החוק קובע כי ברירת המחדל של היטל ההשבחה בגין תוכנית שיקום היא רבע השבחה.
לרשות המקומית יש אפשרות לקבוע (בחלון זמנים מוגדר) שההיטל יהיה מחצית השבחה או שלא תחול כלל חובת תשלום, בכפוף להוראות פרסום ושיקולים.
עוד נקבע בחוק עיקרון חשוב לשומות – במקרקעין שניזוקו, ההשבחה תחושב כאילו ערב תחילת התוכנית לא אירע נזק מלחמה.
שומה לדיירים – בסיס למנגנון הרכישה והיציאה
השמאי הממשלתי הראשי נדרש לערוך שומת מקרקעין לכל דירה באזור שהוכרז תוך 35 ימי עבודה ממועד ההכרזה, כאשר בעל דירה יכול להגיש נתונים בתוך 15 ימי עבודה. השומה:
- לפי שווי דירה חדשה דומה באזור.
- ליום שלפני מועד קרות נזק המלחמה.
- לא תפחת משווי "מוכר מרצון לקונה מרצון" ערב הנזק.
יש בחוק מנגנון השגה לוועדת ההשגות בתוך 75 ימי עבודה ממועד ההכרזה.
מנגנון ההתקשרויות והמסלול לבחירת "יזם שיקום"
חובת הצעה: יזם חייב להציע לכל בעל דירה/מגרש שניתן לאתר "עסקת שיקום", ולבעלי דירות גם "הסכם יציאה מוגדל".
"הסכם יציאה מוגדל": תמריץ חתימה מוקדמת – הסכם יציאה שנחתם בתוך 95 ימי עבודה ממועד ההכרזה נחשב "מוגדל", ובו התמורה בגובה השומה (כקבוע בחוק), וכן מנגנון המחאה ליזם השיקום במקרה שייבחר יזם אחר.
דיווחים: תנאי לספירת חתימות – היזם צריך לדווח למנהל על עסקאות שיקום/הסכמי יציאה מוגדלים; אם לא דווח – ההתקשרות לא תיספר במניין הרוב המיוחד לבחירת יזם שיקום.
איך בוחרים את יזם השיקום (תחרות על רוב): מנהל הרשות להתחדשות עירונית יאשר יזם כ"יזם שיקום" לפי סדרי עדיפות:
- התקשר עם רוב מיוחד + לפחות 20% מבעלי הדירות בעסקת שיקום.
- התקשר עם מספר מקסימלי – ועם צירוף בעלי דירות בהסכמי יציאה מוגדלים מתקיים רוב מיוחד.
- התקשר עם מספר מקסימלי – וכלל המתקשרים (כל היזמים) מהווים רוב מיוחד; ואז יש תנאי המשך לפי סעיף 43(ב).
חלון הגשה: בין יום עבודה 50 ל-95 ממועד ההכרזה. אם לא אושר יזם עד 110 ימי עבודה – ההכרזה מתבטלת והחוק לא יחול.
אחרי אישור היזם – החלת "מונופול תפעולי" והשלמת התקשרויות
לאחר האישור:
- בעלי דירות/מגרשים יכולים לבטל התקשרויות קיימות (עסקת שיקום/הסכם ארגון) כדי להתקשר עם יזם השיקום, בלי שייחשבו כמפרים, ובהודעה בכתב.
- הסכמי יציאה מוגדלים עם יזמים אחרים – מומחים אוטומטית ליזם השיקום ביום האישור.
- יזם השיקום חייב לפנות תוך 30 ימי עבודה לכל מי שלא התקשר איתו ולהציע התקשרות לפי מסלולי תמורה מוגדרים.
רכישת זכויות לפי "הסכם יציאה" – לוחות זמנים ותשלום
יזם השיקום מחויב לרכוש זכויות של מי שחתם איתו על הסכם יציאה תוך 90 ימים מהמועד המאוחר מבין:
- אישור היזם כיזם שיקום (סוגי אישור שונים), או
- הפקדת תוכנית לשיקום והתחדשות.
התשלום: לפי סכום הרכישה שנקבע (שומה/השגה/עתירה), עם הצמדה למדד ממועד הקובע עד התשלום בפועל. אי רכישה במועד עלולה להביא לביטול אישור היזם.
סיוע המדינה (קרן הפיצויים) ליזם לרכישת זכויות – "מימון גישור" מוסדר
יזם שיקום שרכש/עתיד לרכוש זכויות לפי החוק יכול לבקש ממנהל מס רכוש סיוע במימון (כולו או חלקו) עד תקרת סכום הרכישה. הסיוע יינתן בתוך 90 ימים אם מתקיימים תנאים (כשירות/ערבויות/עמידה בדרישות).
החזר הסיוע:
- ברירת מחדל: תוך 30 ימים מקבלת תעודת גמר, בתוספת הצמדה.
- חלופה: אפשר לבקש להחזיר במקום סכום הסיוע את שווי דירת התמורה (ולעיתים בתוספת 20% על ההפרש), לפי מנגנון שמאי.
קיימות סנקציות ריבית/הצמדה במקרה של עיכובים בהיתרים/תחילת בנייה, ובמקרה קיצון – החזר לקרן אם לא הושלמה בנייה בתוך 6 שנים (עם סמכות הארכה).
כלים משפטיים נגד סרבנות – מסלול תביעה ייעודי ליזם שיקום
יזם שיקום, כשיש תוכנית חלה, ובעל דירה/מגרש מסרב להתקשר – רשאי להגיש תביעה לבית המשפט המחוזי. בית המשפט רשאי:
- להורות לנתבע להתקשר בעסקה/בהסכם יציאה;
- להורות על ביטול עסקה עם יזם שאינו יזם שיקום (לצורך התקשרות עם יזם השיקום);
- למנות בעל תפקיד (עו"ד/רו"ח) שיחתום בשם הנתבע.
מיסוי ופיצויים – נקודות עיקריות לנדל"ן
עקרונות מיסוי עסקת "הסכם יציאה": לצורכי פרק המיסוי, רואים התקשרות בהסכם יציאה כשתי עסקאות (בעיקר לצרכי מס שבח/רכישה), לפי ההסדר שבחוק.
פיצויים לניזוקים (מס רכוש) באזור: מנהל מס רכוש יכול לדחות מועד תשלום פיצויים לניזוק, ובמקום זאת יש הסדר לדמי שכירות ראויים עד לאירועי קצה מוגדרים, בכפוף לכך שלא ישולמו לאחר מסירת המקרקעין ליזם לשם התחלת עבודות.
הוראות תפעול נוספות שמשפיעות על ביצוע פרויקטים
- הסכמת רמ"י: רמ"י חייבת לתת הסכמה לעסקה/תוכנית/היתר בתוך 45 ימים; אי מענה – אישור אוטומטי.
- עבודות פיתוח: איסור לדרוש מיזם או מהמדינה לבצע/לממן עבודות פיתוח כתנאי להיתר/אישור, אלא בתנאים מוגדרים ובהתקשרות סטטוטורית.
- שיתוף מידע בין גופים ציבוריים: החוק קובע מנגנון להעברת פרטי קשר של בעלי זכויות לצורך יישום החוק, כולל אפשרות ליזם שיקום לקבל פרטי קשר לצורך פנייה לפי החוק (שימוש מוגבל למטרה זו).
המלצות פרקטיות ליזמים – מה כדאי לעשות עכשיו?
- היערכות מיידית לאיתור אזורים פוטנציאליים: להבין מאילו רשויות צפויות הכרזות ומה מצב הנזקים והכדאיות.
- בניית מערך התקשרויות ודיווחים: להבטיח שכל עסקה/הסכם שמתקדם – מדווח במועד כדי להיספר במניין הרוב.
- אסטרטגיית "חתימות בתוך 95 ימי עבודה": כדי להיכנס למסלול הסכם יציאה מוגדל ולהגן על מחיר רכישה מבוסס שומה והמחאה במקרה של יזם שיקום חלופי.
- תכנון מימון: בחינת שימוש בסיוע מקרן הפיצויים כמימון גישור לרכישות – לצד היערכות לערבויות/בטוחות ולהחזר.
הארכת מועדים
מעבר לאמור לעיל, במסגרת החוק נקבעה גם הוראת שעה שמסמיכה כל יו"ר מוסד תכנון לאשר ארכה להגשת התנגדות לתוכנית מעבר לחודש ימים, אם הוא סבור שיש לכך הצדקה בשל המצב הבטחוני המיוחד.
כמו כן, נקבעה הוראת שעה נוספת לפיה המועד להגשת התנגדות לתוכנית כוללנית ותוכנית מתאר מחוזית, מוארך באופן אוטומטי ב-30 ימים נוספים.
____
הכתוב לעיל הוא תמצית למטרות אינפורמטיביות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי שניתן להסתמך עליו ללא ייעוץ משלים נוסף.
