לפי סקר שהוכן עבור משרדי האוצר והגנת הסביבה, יש בישראל כ-23,000 מוקדים של קרקע מזוהמת. מוקדי זיהום הקרקע מצויים בעיקר באזורי תעשייה, תחנות דלק, בסיסי צבא, או מקומות ששימשו ככאלו בעבר.[1] בעסקאות מכר מקרקעין עשויות להיות השלכות רחבות היקף לחלוקת האחריות לגילויו של זיהום קרקע.
משמעותה של חלוקת האחריות בין המוכר לרוכש יכולה לעלות לכדי מיליוני ₪, בתלות בהיקף הזיהום ואופיו. חלוקת האחריות נבחנת בין היתר לפי מידת אחריותו של המוכר בגילוי הזיהום, אל מול היקף הבדיקות שהיה על הקונה לבצע.
בפסק דין שניתן בשנה האחרונה נדרש בית המשפט המחוזי בתל-אביב להכריע מי מהצדדים יישא בעליות ניקוי הזיהום בסך של כ-4.5 מיליון ₪.
באותו עניין מכרה חברה נכס שבו קרקע מזוהמת, מבלי שגילתה אודות הזיהום לחברה הרוכשת. במרכז פסק הדין עמדו השאלות, האם זיהום קרקע מהווה "פגם נסתר" שמקים חובת דיווח לפני ביצוע המכירה, והאם המוכרת ידעה או שהיה עליה לדעת על זיהום הקרקע.[2]
בפסק הדין הבהיר בית המשפט כי על מוכר נכס מוטלת חובת גילוי רחבה אודות פגמים נסתרים, כמו זיהום קרקע. חובה זו לא דורשת ידיעה ממשית על הזיהום, ודי ברשלנות על מנת לקבוע שהמוכר חייב באחריות מלאה כלפי הקונה.
במקרה זה קבע בית המשפט כי המוכרת לא הייתה הגורם שהביא לזיהום הקרקע, אלא הבעלים הקודם של הנכס. לכן קבע כי לא היה על המוכרת לדעת בהכרח אודות זיהום הקרקע, וכי יש לצמצם באחריותה כלפי הרוכשת.
בנוסף, הסכם המכר כלל התחייבות של הרוכשת לבצע בדיקות ולרכוש את הנכס במצבו as is; משכך, האחריות לביצוע בדיקות לגילוי זיהום הקרקע מוטלת עליה. בית המשפט קבע כי על אף שזיהום קרקע הוא נושא מורכב הדורש מומחיות רבה, היה על הרוכשת לבצע בדיקות סבירות שהיו מגלות את זיהום הקרקע טרם הרכישה.
בית המשפט מתח ביקורת על השיהוי שנקטה הרוכשת בהגשת התביעה, וקבע כי היה עליה להודיע על הזיהום מיד עם גילויו, כפי שמתחייב מחוק המכר.
בהתחשב בקביעות בית המשפט בפסק דין זה ובעליית המודעות לנושאי איכות הסביבה בכלל ולזיהום קרקע בפרט, מומלץ לכל רוכש מקרקעין לבצע בדיקות מקיפות טרם ביצוע העסקה, ואם יש חשד לזיהום הקרקע, יש לדווח עליו באופן מידי.
מאמר זה פורסם על ידי עו"ד איל עופר, ראש תחום דיני איכות הסביבה וקיימות במשרד תדמור לוי ושות' כחלק מכנס סביבה 2050, העוסק בין היתר בנושא זיהום הקרקעות בישראל.
[1] ד"ר י. מייסון וד"ר ג. פלצור "סקירת מנגנוני המימון בהצעת החוק לשיקום קרקעות מזוהמות בישראל" אקולוגיה וסביבה 2(4), 304-305, (2011).
[2] ת"א (מחוזי ת"א) 23501-10-15 יהודה יצוא ויבוא בע"מ נ' אמפא בע"מ (פורסם בנבו, 27.12.2019).
