במסגרת חוק ההסדרים אשר אושר במאי 2023, ובשמו הרשמי, חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 – 2024), התשפ"ג-2023 ("החוק") נקבעו עדכוני ותיקוני חקיקה שונים בתחום המס, ואגב כך אושרה גם הוראת שעה בחוק מיסוי מקרקעין המבקשות לעודד ולתמרץ עסקאות ובניה על קרקעות המיועדות למגורים ("הוראת השעה").
בעיקרה, מפחיתה הוראת השעה את שיעור מס השבח של בעלי קרקעות אשר רכשו את קרקעותיהם בתקופה שבין 1.4.1961 לבין 6.11.2001 לכדי תקרה של 25% במקום שיעור מס גבוה של 47%.
החוק קובע מספר תנאים מצטברים שרק בהתקיימותם תחול הוראת השעה:
על בעל הקרקע להיות יחיד (להבדיל מתאגיד, לדוגמה); אשר מכר לאחר יום 1.6.2023 את הקרקע הפרטית בעבור תמורה (בכסף או בשווה כסף, כגון שירותי בניה, כלומר – גם עסקאות קומבינציה נחשבות כמכירת הקרקע בתמורה); כאשר ביחס לקרקע חלה תכנית (תב"ע) מפורטת המאפשרת על הקרקע 8 יחידות דיור, לפחות; וכאשר הקמת יחידות הדיור תושלם תוך לא יאוחר מ-96 חודשים ממועד מכירת הזכויות בקרקע.
ביחס לתקופת הזמן לבנייה, קובעת הוראת השעה הטבה מדורגת בהתאם למשך הבנייה.
כך לדוגמה, השלמת הקמת היחידות בקרקע תוך 48 חודשים ממועד המכירה תזכה את מוכר הזכויות בהטבה של 100% הנחה מהשבח הריאלי אשר נצבר עד ליום 6.11.2001, קרי 25% מס שבח, וכך הולך ופוחת שיעור ההנחה כאשר השלמת הקמת היחידות בתוך 96 חודשים תעמיד את שיעור ההנחה על 50% מהשבח כאמור, קרי 36% מס שבח, וחריגה מעבר לתקופת זמן זו (כלומר, מעבר ל- 96 חודשים) תשלול את הזכאות להטבה.
עוד מבקש החוק לצמצם את האפשרות לערוך חישוב מס מוטב ('הגנה לינארית') ביחס למי שבבעלותו קרקע המאפשרת בניה למגורים אשר לא יממש את אפשרות הבניה עד תום שנת 2030.
נזכיר כי על פי המצב החוקי לפני אישור החוק מי אשר בבעלותו יחידת מגורים ייהנה בעת מכירתה מחישוב מס מוטב המביא בחשבון את מלוא תקופת בעלותו בקרקע, וללא קשר לשאלת מועד הקמת יחידת הדיור. מדובר, לרוב, בהטבה משמעותית המפחיתה עד מאוד את שיעור מס השבח החל.
הגם שהמועד נראה רחוק, משכי הזמן הנדרשים לשם תכנונה של הקרקע, הוצאת היתרי הבניה הנדרשים, ביצוע הבניה בפועל וכו' הם ארוכים עד מאוד, כך שעל בעלי הקרקע להתחיל ולפעול לקידום העניין כבר כעת.
לסיכום, החוק מעניק תמריץ כלכלי משמעותי לבעלי קרקעות בעת עריכת עסקאות למימוש זכויות הבניה למגורים בקרקע, הן במועד ההתקשרות בעסקה כיום, והן ביחס למשטר המס אשר יחול על יחידות המגורים שיתקבלו בידי הבעלים אגב מימוש הזכויות.
היות ומימוש ההטבות תלוי גם במועדי ביצוע הבניה בפועל על בעלי קרקעות המתקשרים בהסכמים למימוש זכויותיהם לוודא כי בהסכמים מופיעים סעיפים, ומנגנונים, מתאימים אשר יגבירו את הוודאות לכך שהטבת המס אכן תינתן להם.
האמור מתבסס על נוסח החוק כפי שפורסם ברשומות ביום 31.5.2023
עדכון זה נועד לשם מתן מידע בלבד ואין לראות בו ייעוץ או חוות דעת
המונחים מהחוק מובאים בפשטות ובאופן כללי ויש לבחון כל מקרה לגופו
