ביום 30.9.2025 פורסמו תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכנית ובהיתרים) (תיקון), התשפ"ו-2025, המאפשרות מתן "היתר בניה בשטח כולל" – היתר שבו שטחי הבנייה מחושבים ללא חלוקה לשטח עיקרי ולשטח שירות.
כזכור, בחודש נובמבר 2023 אושר התיקון הקודם לתקנות חישוב שטחים, אשר ביטל את החובה לקבוע בתוכניות הבחנה בין שטח עיקרי לשטח שירות. כעת, התיקון החדש מרחיב את תחולת ההסדר ומאפשר לראשונה להוציא היתר בשטח כולל גם מכוח תוכנית "ישנה" שבה קיימת חלוקה שכזו.
- היתר בניה ייחשב כ"היתר בשטח כולל", התואם את התוכנית החלה, באחד משלושת המצבים הבאים:
- היתר המבוקש מכוח תוכנית שאושרה לאחר יום 3.12.2023, שהיא "תוכנית בשטח כולל"[1], או שנקבע בה שניתן לבקש היתר בשטח כולל.
- היתר מכוח תוכנית שאושרה לאחר יום 3.12.2023, הקובעת חלוקה בין שטח עיקרי לשטח שירות, ובלבד שההחלטה על אישורה התקבלה לפני יום 1.1.2026 וכי מוסד התכנון שהפקיד את התוכנית החליט לאחר תחילתה כי היתר בניה מכוחה יהיה היתר בשטח כולל.
- היתר מכוח תוכנית שאושרה עד ליום 3.12.2023 (עם חלוקה בין שטח עיקרי לשטח שירות), בכפוף למס' חריגים שחלים על הבקשה להיתר (לא ניתן לבקש היתר בניה בשטח כולל ביחס למגרש הכולל מבנה קיים, אלא אם מדובר בהריסה ובניה מחדש) ובנוסף, חריגים החלים על התוכנית שמכוחה מבוקש ההיתר.
- התקנות מגבילות את סמכותה של הוועדה המקומית, שנקבעה בסעיף 13(ב) לתקנות חישוב שטחים הקיימות, לאשר תוספת שטחי שירות לתוכניות "שהופקדו או אושרו" עד חודש פברואר 1992. סמכות זו תיוותר בתוקף לארבעה חודשים בלבד ממועד תחילת התקנות. לאחר מכן, לא ניתן יהיה להוסיף שטחי שירות לתוכניות ישנות מכוח תקנה זו, אלא יהיה צורך בהכנת תוכנית חדשה.
- תחילתן של התקנות ביום 30.10.2025, והוא יחול על בקשה להיתר שהוגשה במועד האמור ואילך. עם זאת, נקבעו הוראות מעבר לפיהן בבקשות להיתר מכוח תכניות הקובעות חלוקה בין שטח עיקרי לשטח שירות (תכניות מהסוג השני והשלישי כמפורט לעיל), מגיש הבקשה להיתר רשאי לבחור שלא להגיש בקשה להיתר בניה בשטח כולל (אלא בקשה להיתר בחלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות) למשך תקופה של ארבעה חודשים ממועד התחילה, דהיינו עד ליום 30.2.2026.
התיקון מהווה נדבך נוסף וחשוב במהלך הרגולטורי לצמצום הבירוקרטיה בהליכי הרישוי, והינו בשורה של ממש לכל העוסקים בתחום.
[1] תוכנית שבה שטחי הבנייה נקבעו בלא חלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות.
הכתוב לעיל הוא תמצית למטרות אינפורמטיביות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי שניתן להסתמך עליו ללא ייעוץ משלים נוסף.
