ביום 6.4.2025 פרסם בנק ישראל חוזר המעדכן שתי הוראות ניהול בנקאי תקין (203 ו- 329), כהוראת שעה החלה באופן מיידי.[1] על פי החוזר, בנק ישראל עד בשנה האחרונה לעלייה משמעותית במכירת דירות במסגרת מבצעי עידוד שונים, מטעם יזמים של פרויקטים של בניה למגורים. מבצעים אלו עלולים, לפי החוזר, לעודד רכישת דירות על ידי רוכשים שיש ספק לגבי יכולתם להשלים את העסקה.
מבצעי העידוד אותם מסמן בנק ישראל כבעייתיים כוללים בעיקר שני סוגים: (1) עסקאות שבהן הקונה יכול לדחות חלק ניכר מהתשלום עבור הדירה (מעל 40%) עד למועד המסירה, מה שמכונה "תשלום לא לינארי"; ו-(2) סבסוד של הלוואות לדיור מסוג בולט או בלון, שבהן היזם נושא בתשלומי הריבית.
מגמה זו, אשר בתחילת מלחמת 'חרבות ברזל' סייעה להמשך הפעילות בשוק הדיור על רקע הירידה בביקושים, הולכת ומתחזקת בחודשים האחרונים ומביאה עמה עלייה בסיכון. הסיכון משפיע הן על הרוכשים והן על היזמים, וכתוצאה מכך גם על סיכון האשראי שמעמידה המערכת הבנקאית – הן בעת העמדת הלוואות לרוכשים והן במסגרת ליווי בנקאי לפרויקטים.
בעקבות הסיכונים הללו, נשלח באוקטובר 2024 מכתב מסגן המפקח על הבנקים לתאגידים הבנקאיים בנושא התפתחויות בענף הבינוי והנדל"ן.[2] אך לא נרשמה ירידה משמעותית במכירת דירות המלוות במבצעי המימון הללו בחודשים שלאחר מכן. על רקע זה הופצה הוראת השעה לתאגידים הבנקאיים במטרה להפחית את הסיכון לגורמים המעורבים, באמצעות שיפור ניהול הסיכונים ויכולות הניטור והגברת הגנת הצרכן.
הוראות אלה, שיהיו בתוקף עד סוף 2026, כוללות הנחיות ליישום צעדים שמטרתם לאזן בין הפחתת הסיכון הגובר משימוש במנגנוני המימון האמורים, לבין המשך שימוש מבוקר בכלים אלה בשוק הדיור.
סיווג סיכון האשראי
החוזר מעדכן את סעיף 79 להוראת ניהול בנקאי תקין "הגישה הסטנדרטית – סיכון אשראי" (הוראה 203), כך שהאשראי הניתן במסגרת הסכם ליווי לפרויקט בניה למגורים, בו יותר מ- 25% מההסכמים עם הרוכשים הם בתנאי תשלום לא-לינארי (דהיינו, הרוכש רשאי לדחות יותר מ-40% מהתשלום למועד המסירה) – יסווג כאשראי בסיכון מוגבר.
לצורך החישוב, לא נלקחים בחשבון הסכמים שבהם הרוכש כבר פרע חלק משמעותי מהמחיר (אם כי אין הגדרה מדויקת לכך בהוראה). מאידך, כן נלקחים בחשבון כלל ההסכמים בפרויקט (לפי מספר יחידות) – הן הקיימים והן העתידיים.
המשמעות המעשית היא שהגורמים המממנים יידרשו להעניק לסיכון האשראי משקל של 150% (בדומה לחובות של תאגידים בדירוג נמוך מ-BB, הלוואות בפיגור שאינן מובטחות, השקעות הון סיכון והשקעות Private Equity).
כתוצאה מכך, הבנקים יידרשו להקצאת הון נוספת כנגד אשראי הניתן לפרויקטים לבנייה למגורים, מה שצפוי לייקר את המימון ובסופו של דבר לצמצם את היקף השימוש בכלי זה לעידוד רכישת דירות.
הוראת מעבר: בפרויקטים קיימים שבהם, ערב יום התחילה, כבר עבר היזם את הרף האמור, החובה תחול על האשראי הניתן לפרויקט רק אם שיעור ההסכמים יעלה ב-5 נקודות אחוז או יותר מהשיעור במועד התחילה.
הגבלת כמות הלוואות בולט או בלון בסבסוד היזם
בנוסף, הוראת השעה מוסיפה סעיף חדש להוראת ניהול בנקאי תקין "מגבלות למתן הלוואות לדיור" (הוראה 329), המטיל מגבלה על שיעור הביצועים בגין הלוואות בולט ובלון שהיזם מסבסד,[3] כך שלא יעלה על 10% מסך הביצועים ברבעון קלנדרי בגין הלוואות דיור.
הלוואות מסוג בולט או בלון הן הלוואות שעיקר ההחזר שלהן מבוצע בסיום התקופה. עובדה זו, בשילוב עם העובדה שהיזם נושא בעלויות הריבית (כולן או חלקן) במועד העמדת ההלוואה או במהלכה, מגבירים, לגישת בנק ישראל – את חוסר הוודאות לגבי יכולתם של הרוכשים להשלים את הרכישה בסופו של דבר.
מסיבה זו מבקש הפיקוח על הבנקים להגביל את שיעור "הביצועים" של הלוואות כאלו ל-10% מסך ביצועי הלוואות לדיור ברבעון קלנדרי.
התוצאה הצפויה ממהלך זה של התאגיד הבנקאי ברורה – צמצום בכמות ההלוואות מסוג זה שיוכלו יזמים לממן עבור הרוכשים במסגרת מבצעי עידוד מכירות.
הוראת מעבר: המגבלה על הלוואות בולט ובלון בסבסוד קבלן (סעיף 8א בהוראה 329) לא תחול על הלוואות שכבר ניתן להן אישור עקרוני על ידי התאגיד הבנקאי לפני יום התחילה (6.4.2025).
השלכות מעשיות
ניתן לצפות שהמהלך יוביל לייקור המימון, להפחתת כמות ההלוואות שבהן היזמים מסבסדים את הריביות, ולצמצום היקף העסקאות שבהן חלק ניכר מהתשלום נדחה למועד המסירה.
לצד הקטנת סיכוני האשראי כתוצאה מההנחיות החדשות, חשוב לשים לב ל"צד השני של המטבע". ירידה בהיקף העסקאות עלולה להשפיע לרעה על תזרימי המזומנים של היזמים, ובעקבות זאת להגדיל את צריכת האשראי ואת עלויות המימון. השפעה כזו, בנוסף לעלייה בתשומות הבנייה בשל קשיים בשרשרת האספקה והתארכות תקופות הבנייה עקב המחסור בפועלים ובכוח עבודה מקצועי, מהווה גם היא גורם סיכון משמעותי ליזמים ולמערכת הבנקאית.
חשוב לציין כי המגבלות בהנחיה חלות על התאגידים הבנקאיים בלבד. בשנים האחרונות התפתחה מערכת ענפה ומשוכללת של מימון חוץ-בנקאי לפרויקטים של בנייה ולרכישת דירות (קרנות, חברות מימון וחברות ביטוח). ייתכן שהתוצאה של המהלך תהיה הסטה של חלק מהעסקאות מהמערכת הבנקאית אל המערכת החוץ-בנקאית, כך שבפועל השפעתו על השוק – מצד היזמים או מצד רוכשי הדירות – עשויה להיות מוגבלת.
אנו ממליצים ליזמים וחברות בנייה לנתח בהקדם את ההשלכות הצפויות ממהלכים אלו על פעילותם העסקית ולהיערך אליהם באופן מיידי.
הוראת השעה מחייבת מיום הפרסום (6.4.2025) ותישאר בתוקף עד לסוף שנת 2026.
[1] חוזר מס' ח-2816-06 מיום 6.4.2025 מאת המפקח על הבנקים, דניאל חחיאשוילי, אל התאגידים הבנקאיים. החוזר יצא כהוראה מחייבת זמן קצר מאוד לאחר שפורסמה טיוטת ההוראה להערות הציבור.
ראו הודעת בנק ישראל לעיתונות מיום 26.3.2025 בדבר פרסום הטיוטה, זמינה ב- https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/23-3-25/
טיוטת ההוראה עצמה זמינה ב- https://www.boi.org.il/roles/supervisionregulation/letters/
[2] מכתב מאת אור סופר, סגן המפקח על הבנקים, מיום 15.10.2024. זמין ב-https://www.boi.org.il/media/oq1pcgjb/202422.pdf
[3] "הלוואות בולט ובלון בסבסוד קבלן" – הלוואות לדיור מסוג בולט או בלון שבהן היזם משלם את תשלומי הריבית, כולם או חלקם, בין במועד העמדת ההלוואה ובין במהלכהץ
פרסום זה מוגש כשירות כללי ללקוחות המשרד וידידיו ואינו תחליף לעצה משפטית פרטנית. איננו ממליצים לפעול על פי המידע המובא לעיל ללא קבלת עצה משפטית מגורמים מוסמכים, בהסתמך על העובדות והנסיבות הספציפיות של כל מקרה.
