נדל"ן עד הבית | מרץ 2025

תיקון מס' 160 לחוק התכנון והבניה

ביום 31.3.2025 אושר במליאת הכנסת, בקריאה שניה ושלישית, חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 160 והוראות שעה), התשפ"ה – 2025. החוק פוצל מחוק ההסדרים, והוא כולל שורה של תיקונים לחוק התכנון והבניה:

1. הוספת סמכויות לוועדה המקומית לאשר תכנית:
   • במגרשים המיועדים למגורים שאין בהם מבנה טעון חיזוק (דהיינו מגרש ריק או מגרש שיש בו מבנה שלא טעון חיזוק), כל ועדה מקומית רשאית להוסיף שטחי בניה בהיקף של עד 25% משטח המגרש או 750 מ"ר, לפי הקטן (אם מדובר בבניה לא רוויה, ההיקף המירבי שניתן להוסיף עומד על 7% משטח המגרש או 50 מ"ר, לפי הגדול, אך לא יותר מ- 175 מ"ר).
     • ניתן לאשר במסגרת תכנית בסמכות ועדה מקומית כל עניין שניתן היה לאשר בהקלה לפי משטר ההקלות הקודם.
     • ניתן לכלול בתכנית בסמכות ועדה מקומית כל עניין שרשות הרישוי מוסמכת לאשר כ"סטייה להיתר" (ע"פ תקנות התכנון והבנייה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתוכנית), תשפ"ג-2023).
2. הקלות:
   • הוסדרה בחוק האפשרות לאשר הקלה מתכנית לפי משטר ההקלות הקודם, לגבי בניין שבנייתו הושלמה שמונה שנים או יותר ממועד הבקשה להקלה. עם זאת, נקבע כי לעניין זה לא תאושר הקלה שעניינה הרחבת אפשרויות ניצול המקרקעין, מתכנית שאושרה לאחר ה- 1.4.2025 שהרחיבה את אפשרויות ניצול המקרקעין (למעט תכנית נושאית).
   • נקבע כי בכל מקרה לא תאושר הקלה בעניין שלא ניתן לאשרו במסגרת תכנית בסמכות ועדה מקומית.
3. תיקונים לתוספת השלישית לחוק (היטל השבחה):
   • נקבעה הוראת שעה הכוללת הסדרים מיוחדים לגבי פטור מלא / פטור חלקי בגין התקנת מתקנים פוטו-וולטאים ומתקני אגירת אנרגיה.
   • יותר לרשויות מקומיות להשתמש בשיעור מסוים מהיטל ההשבחה שנגבה, לטובת תחזוקה ארוכת טווח בנכסים ציבוריים בבעלות הרשות המקומית.
   • נקבע כי הפטור החלקי מהיטל השבחה בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, במגרש שבו נמצא מבנה טעון חיזוק, יינתן רק אם התכנית שמכוחה ניתן היתר הבניה כוללת הוראה כדלקמן: "ניתן לממש את התכנית רק בכפוף לחיזוק המבנה הטעון חיזוק, בין בדרך של חיזוק או חיזוק ועיבוי ובין בדרך הריסת הבניין כולו ובנייתו מחדש".
4. שונות:
   • הורחבה סמכות רשות הרישוי של הות"ל, וכעת היא מוסמכת לדון בסוגים נוספים של בקשות להיתרים לתשתיות לאומיות.
   • היתרי בניה ב"שטחים גליליים" (שטחים שאינם תחת מרחב התכנון של ועדה מקומית כלשהי), יינתנו מעתה על ידי רשות רישוי ארצית, במקום רשות רישוי מחוזית.
   • קוצר לוח הזמנים בהעברת בקשה להיתר מרשות רישוי מקומית לרשות רישוי ארצית. כעת ניתן יהיה לבקש להעביר בקשה להיתר הכוללת בנייה של 80 יחידות דיור לפחות, למוסד רישוי ארצי, אם רשות הרישוי המקומית לא קיבלה החלטה בבקשה להיתר בתוך שישה חודשים מהמועד שבו נקלטה הבקשה ברשות הרישוי המקומית או בתוך 9 חודשים אם הבקשה טעונה אישור מוסד תכנון שאינו רשות רישוי.

שר הפנים חתם על תקנות המסדירות אישור שינוי שימוש הקבוע בהיתר למטרת עסק

במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2017-2018 נכלל תיקון 110 לחוק התכנון והבניה, המסמיך את רשות הרישוי לאשר שינוי שימוש הקבוע בהיתר בניה לשימוש אחר למטרת עסק, ללא צורך בהליך של שימוש חורג, ובלבד שמתקיימים התנאים הקבועים בסעיף האמור (ביניהם: התאמת השימוש המבוקש לתוכנית החלה וההנחיות המרחביות; השימוש המבוקש אינו מפעל לייצור תעשייתי; השימוש המבוקש אינו פוגע בסביבה ובבריאות הציבור, ועוד).

התיקון נחקק כחלק מהמאמץ הממשלתי באותן שנים להקל על העסקים בישראל בהליכים לקבלת רישיון עסק, ו"לחסוך" מהם את הצורך בהגשת בקשה להיתר לשימוש חורג הכרוכה בזמן ועלויות (תשלום לאנשי מקצוע, תשלום היטל השבחה, ניהול הליכי רישוי ממושכים בוועדות המקומיות והתמודדות עם התנגדויות).

בתיקון לחוק נקבע כי שר הפנים יתקין תקנות שיסדירו את אופן הגשת הבקשה לקבלת האישור. אלא, שתקנות אלו לא הותקנו משך 8 שנים מאז נכנס התיקון לחוק לתוקף, מה שמנע את יישומו.

בעקבות בג"ץ (8065/22) שהגישה להב – לשכת ארגוני העצמאים והעסקים בישראל בגין עיכוב זה, חתם לאחרונה שר הפנים על תקנות התכנון והבניה (שינוי שימוש למטרת עסק), תשפ"ה-2025, המסדירות את אופן הגשת הבקשה ואישורה. התקנות ייכנסו לתוקף ביום 24.4.2025. מצ"ב קישור לתקנות.

על כן, בעוד כחודש ניתן יהיה להגיש לוועדות המקומיות בקשות לשינוי שימוש עפ"י החוק והתקנות כאמור. כהיערכות לכך, ראינו לנכון להצביע על שתי סוגיות שעשויות להתעורר במסגרת הליך זה.  

סוגי העסקים שניתן לבקש עבורם את שינוי השימוש

סעיף 145ה' לחוק אינו מגדיר את המונח "עסק" ואף לא את סוגי העסקים שלצורך הפעלתם ניתן להגיש את הבקשה לשינוי השימוש. התקנות לא קובעות אף הן את סוגי העסקים הרלבנטיים, ועם זאת, הן מבחינות בין הגשת בקשה לשינוי שימוש לגבי עסק הטעון רישוי (לפי חוק רישוי עסקים), לבין עסק שאינו טעון רישוי. בנוסף, התקנות מתייחסות גם לעסק שהוא "מקום ציבורי" כמפורט בתוספת הראשונה לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, תשנ"ח-1998, הכוללת לא פחות מ-22 קטגוריות של מקומות ציבוריים.

על כן, הליך מקוצר זה אינו מיועד רק לעסקים הטעונים רישוי אלא לסוגי עסקים רבים, לרבות כאלו המאופיינים כשימוש ציבורי. יש להניח כי בהיעדרה של רשימה סגורה ומפורטת, תובא סוגיה זו לפתחן של ועדות הערר ובתי המשפט.

גביית היטל השבחה בגין מתן האישור

סעיף 145ה' קובע כי לא יראו במתן אישור מכוחו כשימוש חורג. בנוסף, התוספת השלישית קובעת, כי לא יראו בתחילת שימוש מכוח אישור כאמור כתחילת שימוש בפועל שהותר לראשונה עקב אישור תוכנית, המהווה אחת מהחלופות של "מימוש זכויות" – המועד בו קמה החבות לתשלום ההיטל.

עם זאת, החרגה זו לא נקבעה בחלופת מימוש זכויות שעניינה מתן היתר בניה, ומשכך, יוכלו הוועדות המקומיות לטעון, בדרך של פרשנות, כי יש לראות במתן האישור כמתן היתר, המוגדר בחוק גם כ"הרשאה". כמו כן, סעיף 18 לתוספת השלישית שכותרתו "גבייה", קובע הוראות לעניין גביית היטל "המגיע כתוצאה ממתן היתר לשימוש למטרת עסק".

אף שתכלית החוק היא להקל על העסקים, ומשכך האפשרות הסבירה יותר היא היעדר חיוב בתשלום היטל השבחה, הרי שלשון החוק אינה ברורה וחדה מספיק ביחס לסוגיה זו. ללא התערבות מתאימה של המחוקק, ובדומה לסוגיות רבות הנוגעות להיטל השבחה, נראה שגם סוגיה זו תידרש בבוא היום להכרעה שיפוטית.

ביטול ההפרדה בין שטחי בנייה עיקריים לשטחי שירות

ביום 4.2.2025 המועצה הארצית לתכנון ובניה אישרה תיקון משמעותי לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992 (להלן – התקנות), אשר ככל הנראה עתיד להיכנס לתוקף במהלך השבועות הקרובים.

בהמשך להחלטת המועצה הארצית, ביום 19.3.2025 טיוטת התקנות פורסמה להערות הציבור (ניתן להגיש הערות עד ליום 9.4.2025).

עיקר התיקון לתקנות עוסק באפשרות לבטל את ההפרדה בין שטחי בנייה עיקריים לשטחי שירות, כך שניתן יהיה לממש את סך שטחי הבניה שהוקצו בתכנית, ללא הפרדה בין שטחים עיקריים ושטחי שירות.

אפשרות זו תעמוד לא רק ביחס ל"תכניות נפחיות" שאינן כוללות הפרדה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות, אלא גם ביחס להיתרים מכוחן של תכניות קיימות שנקבעה בהן הפרדה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות.

עם זאת, ביחס לתכניות שקיימת בהן הפרדה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות, התיקון לתקנות צפוי לחול רק אם מדובר בקרקע שטרם החלה בה הבניה או שהיתר הבניה המבוקש מתיר הריסה ובניה מחדש, והכל בכפוף לעמידה בתנאים נוספים המפורטים בתקנה 2א לתקנות (ע"פ התיקון המוצע).

נשוב ונעדכן לאחר שיתגבש נוסח סופי של התקנות.

"מטלות ציבוריות"

האם הנוהג של מוסדות תכנון לדרוש מיזמים בנייה של "מטלות ציבוריות", ובראשן מבני ציבור כגון מתנ"סים, בתי ספר וכיו"ב, מתקרב לאחר שנים ארוכות אל סופו?

לאור חוות דעת שניתנה לאחרונה על ידי המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עוה"ד כרמית יוליס, ונוכח החלטה חדשה של ועדת הערר של מחוז תל אביב, ייתכן כי התשובה לכך חיובית.

קפיצה קטנה אל העבר: בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה, קבע בית המשפט כי רשות ציבורית אינה רשאית להגיע להסכמות ביחס לתשלומים והיטלים ללא הסמכה בדין, ובהתאם לכך נפסל הסכם בין יזם לרשות שבמסגרתו התחייב היזם לשלם היטל השבחה חרף היעדרה של תוכנית מאושרת, ומנגד הופטר באופן חלקי מתשלום אגרות והיטלי פיתוח.

הלכת דירות יוקרה נתפסה כשוללת את האפשרות לגבש הסכמים עם יזמים בנוגע לביצוע עבודות פיתוח במסגרת מימוש תוכניות, ועל כן תוקנה פקודת העיריות במטרה לאפשר הסכמים כאמור.

לצד האמור, מוסדות התכנון סירבו לכלול בתוכניות הוראות הקובעות כי בניית מבני ציבור מוטלת על היזם, בטענה כי מדובר בסוגיה קניינית שאין לה מקום בתוכניות.

עד מהרה גילו הרשויות הסדר חלופי  – תכנון מבני ציבור כחלק אינטגרלי מהבנייה הסחירה, במסגרת עירוב שימושים, באופן שאינו מטיל את המטלה במפורש על כתפי היזם כביכול, אך לא מותיר לו ברירה אלא לבצעה. לדוגמא, קומה אחת מתוך בניין של 30 קומות מיועדת למבני ציבור, כאשר ברור כי היזם חייב לבנות את אותה הקומה על מנת להשלים את הבניה.

במסגרת הסדר זה נבנו מבני ציבור רבים, לרבות משרדי עירייה, בתי ספר, גני ילדים ועוד, אשר נרשמו על שם רשויות מקומיות.

ההסדר האמור הביא גם לכך שהיזם נאלץ לשאת במחצית מעלויות הבנייה של מבני הציבור, שכן עלויות הבנייה הופחתו מההשבחה ולא מהיטל ההשבחה, המהווה מחצית מההשבחה (יצוין כי שיעור ההיטל עשוי להשתנות בפינוי בינוי).

לאחרונה התבקשה עמדתה של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עוה"ד יוליס, ביחס לשאלה האם במסגרת תוכנית המתאר הכוללנית של העיר חולון ניתן לדרוש ביצוען של ״מטלות ציבוריות״ כנגד הגדלה של זכויות הבנייה. תשובתה של עוה"ד יוליס, אף שניתנה ביחס לשאלה הספציפית הנ"ל, קבעה כנקודת מוצא את העיקרון לפיו "לא ניתן לקבוע במסגרת מנגנון התועלות הציבוריות מטלה המונחת לפתחה של רשות או מטלה שאינה נדרשת ביחס לתכנון המוצע במגרש עצמו".

לאור עמדה עקרונית זו, פסלה עוה"ד יוליס את האפשרות להטיל על יזם הכשרה של חניון לצורך מקלט ציבורי או מתקנים לצורך "תרומה משמעותית לנגישות לתחבורה ציבורית" (הקמת מסופים, מסופונים, חניונים ציבוריים, מרחבי תנועה ושהייה, וכיו"ב).

בנוסף, במסגרת אותה המגמה ניתנה לאחרונה החלטה של ועדת הערר לתכנון ובניה של מחוז תל אביב בראשות עוה"ד סילביה רביד (ערר (ת"א) 1024-09-24 ארוך נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (פורסם בנבו; 12.2.2025)), על פיה הקמת מוסדות ציבור הינה בסמכות הרשות המקומית ומשכך, אמורה להיעשות על חשבונה ולא על חשבון היזמים. 

מן הכלל אל הפרט:

המגמה שלעיל עשויה להתגלות כרעידת אדמה של ממש, וייתכן שבקרוב יתרחש שינוי משמעותי בדרישת מוסדות התכנון לביצוען של ״מטלות ציבוריות״, המוטלות כיום על יזמים גם במשתמע כבנייה ציבורית המהווה חלק מבנייה סחירה.

שאלות נוספות ומעניינות יעלו ביחס לאפשרות ההגשה של תביעות השבה של שטחי ציבור שנמסרו לרשויות או של עלויות בנייה ריאליות בגין אותם מבנים, שלא שולמו.

מומלץ מאוד ליזמים המצויים בהליכי הפקדה או התנגדויות של תוכניות לכלכל צעדיהם בהתאם ולקבל ייעוץ משפטי ביחס להיבט זה, וזאת על מנת שלא תיחסם בפניהם הדרך למיצוי זכויותיהם בעניין.

מס רכישה – דירה חלופית ברכישת דירה בקבוצת רכישה

בני זוג היו בעלים של דירת מגורים בירושלים החל משנות השבעים, אשר היוותה את דירתם הראשונה. במהלך שנת 2013 קיבלו בני הזוג בהעברה ללא תמורה מבנם זכות לדירה בקבוצת רכישה בתל אביב. במהלך שנת 2018 מכרו בני הזוג את הדירה הראשונה ויום לאחר מכן רכשו דירה חדשה ברחוב אלדד בירושלים (היא הדירה השלישית).

כחודש לאחר מועד מכירת הדירה הראשונה נכנס לתוקף תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר כלל הקלת מס על פיה יראו דירת מגורים הנרכשת על ידי יחיד כדירת מגורים יחידה לעניין שיעור מס רכישה, גם אם בבעלותו של הרוכש זכויות לדירה בקבוצת רכישה, וזאת כאשר בניית הדירה במסגרת קבוצת הרכישה מתעכבת ובתנאי שבעת רכישת הזכויות בקבוצת הרכישה, הייתה זו דירתו היחידה (סעיף 19(ג1ג)(2)(ב1) לחוק). בעקבות התיקון בני הזוג ביקשו לתקן את שומת המס לרכישת הדירה ברחוב אלדד כך שייחשבו כבעלי דירה יחידה. מנהל מיסוי מקרקעין אישר בתחילה את בקשתם, אך חזר בו בטענה שבעת רכישת הזכות בקבוצת הרכישה הייתה בבעלותם דירה נוספת, היא הדירה הראשונה.

הרוכשים הגישו ערר, וועדת הערר קבעה כי החוק לא מאפשר לראות בזכות בקבוצת רכישה דירה חלופית. השופט התבסס על דברי ההסבר של תיקון 93 לחוק, לפיו מטרת התיקון היא לסייע ליחידים אשר אין להם דירה נוספת מלבד הזכויות לדירה בקבוצת רכישה. ההקלה לא נועדה עבור "משפרי דיור", כמפורט במקרה זה, ולאור זאת נקבע כי על הרוכשים לשלם מס רכישה בשיעורים הקבועים ביחס ל"דירה נוספת" ולא לדירה יחידה.

פסיקת ועדת הערר מחדדת את תחולת תיקון 93 לחוק, ומבהירה כי ההקלה האמורה בסעיף 19(ג1ג)(2)(ב1) לחוק תחול רק במקרים בהם רכישת הזכות לדירה בקבוצת רכישה הייתה דירתו הראשונה של היחיד. 

ו"ע 28123-04-21 מלכיאור נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים

סיכום וובינר בנושא: חידושים וטיפים פרקטיים בתחום הנדל"ן ביהודה ושומרון

ביום 9.1.2025 קיימנו וובינר מיוחד בנושא חידושים וטיפים פרקטיים בתחום הנדל"ן ביהודה ושומרון, וזאת על רקע השינויים המעניינים שחלים על התחום, ובמיוחד על רקע תיקון החקיקה שאושר לאחרונה שפותח את הדלת לראשונה לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית ביהודה ושומרון. 

הוובינר הועבר על ידי שותפי הנדל"ן המומחים בפעילות ביהודה ושומרון – עו"ד עאסם חאמד, עו"ד אסף אילון ועו"ד דן טולדנו. 

להלן עיקרי הדברים שהועברו בוובינר:

• המצב המשפטי ביהודה ושומרון – מערכת דיני המקרקעין ביהודה ושומרון מתאפיינת בריבוי שכבות משפטיות, המשלבות את הדין העות'מאני, הדין המנדטורי, הדין הירדני ותחיקת הביטחון של צה"ל. בניגוד לשטחי מדינת ישראל הריבונית, תחולת החוק הישראלי באזור יהודה ושומרון אינה ישירה אלא מבוססת על צווים צבאיים הנחתמים על ידי אלוף פיקוד המרכז. מורכבות משפטית זו יוצרת אתגרים רבים עבור יזמים, עורכי דין ומשקיעים הפועלים באזור.

• הליך רישום המקרקעין – אתגרים והשלכות – כשליש מהקרקעות ביהודה ושומרון רשומות בצורה מסודרת בספרי המקרקעין, בעוד שהיתר רשומות באופן חלקי או אינן רשומות כלל. היעדרו של רישום מסודר מקשה על ביצוע עסקאות ומחייב יזמים לפנות להליך "רישום ראשון" – הליך מיוחד לרישום בעלות במקרקעין. בניגוד להסדר קרקעות רחב-היקף הנעשה ביוזמת המדינה, רישום ראשון הוא הליך יזום פרטני הנדרש להוכחת זכויות. מדובר בהליך משפטי מורכב וממושך, אשר עלול להימשך שנים.

• היבטי מס בעסקאות נדל"ן – יש להכיר את המורכבויות הפרטניות של היבטי המיסוי בעסקאות נדל"ן ביהודה ושומרון לפני ביצוע עסקת נדל"ן באזור. 

• אתגרים ורגולציה – מערכת הרגולציה ביהודה ושומרון ייחודית בכך שהיא משלבת גורמים אזרחיים וצבאיים כאחד. המנהל האזרחי, המשמש כרשות מבצעת של השלטון הצבאי באזור, אחראי על אישור תוכניות בנייה וניהול הקרקעות, לצד מועצות מקומיות ומשרדי ממשלה שונים. ריבוי הגורמים המעורבים, המצב המשפטי המיוחד והיעדרם של מנגנוני תכנון סטנדרטיים, יוצרים מורכבויות המשפיעות על לוחות הזמנים של פרויקטים נדל"ניים, ומחייבים תכנון קפדני וניהול מקצועי של ההליכים הבירוקרטיים.

סיכום:

ביהודה ושומרון קיימות כיום הזדמנויות משמעותיות ליזמים ומשקיעים בתחום הנדל"ן, במיוחד לאור החלת דיני ההתחדשות העירונית והיתרונות הכלכליים כגון מחירי קרקע נמוכים והיעדרו של היטל השבחה. עם זאת, התחום עדיין מאתגר בשל רגולציה ייחודית והצורך בניווט מורכב מול רשויות שונות.

משרדנו ממליץ ליזמים המעוניינים לפעול באזור לבצע:

• בדיקות יסודיות בנוגע למעמד הקרקע ולמצבה הרישומי.
• בדיקת משמעויות המיסוי ביחס לעסקה בהיבטי הרגולציה ביהודה ושומרון. 
• ניהול ותכנון מוקדם של מערך הרגולציה והתכנון מול הגורמים הרלוונטיים.
• בחינת הזדמנויות חדשות של התחדשות עירונית ביהודה ושומרון.

משרדנו מלווה חברות נדל"ן ויזמים בתחום זה ומסייע להם בכל שלבי הפרויקטים.

פרסום זה מוגש כשירות כללי ללקוחות וידידי המשרד ואינו תחליף לעצה משפטית פרטנית. איננו ממליצים לפעול על פי המידע המובא לעיל ללא קבלת עצה משפטית מגורמים מוסמכים, בהסתמך על העובדות והנסיבות הספציפיות של כל מקרה.