1. לקראת ביטול מנגנון ההקלה הקיים ותחילת יישום המנגנון החדש
במסגרת חוק ההסדרים שאושר בחודש נובמבר 2021 נקבע כי מנגנון ההקלה הקיים יבוטל באופן גורף החל מיום 1.1.2025, זאת לאחר שנתיים של תקופת מעבר אשר במהלכן בוטל מנגנון זה ביחס לתכניות חדשות שהוחלט על הפקדתן החל מחודש ינואר 2023.
ביום 21.2.2023 פורסמו תקנות התכנון והבנייה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתוכנית), התשפ"ג – 2023, בהן נקבע מנגנון ההקלה החדש, הכולל שני כלים שונים, שעיקרם:
- רשימת הקלות שהוועדה המקומית מוסמכת לאשר, בכפוף לנקיטת ההליך הקבוע בסעיף 149 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965, הכולל פרסום ודיון בהתנגדויות (תקנה 4).
חשוב להדגיש כי ברירת המחדל בתקנות השתנתה: עד כה היה ניתן לאשר כל סטייה מהוראות התכנית, אלא אם היא סטיה ניכרת. כעת ניתן לאשר הקלה רק ביחס לרשימת נושאים מצומצמת המפורטת בתקנה 4.
כמו כן, לא ניתן יותר לבקש במסגרת הקלה תוספת יחידות דיור ("הקלת שבס"), תוספת קומות, תוספת גובה או כל סטייה אחרת מהוראות התכנית, פרט לנושאים המפורטים בתקנה 4.
- רשימת נושאים לגביהם רשות הרישוי רשאית לאשר סטיה מהוראות התכנית ללא צורך בפרסום הקלה (תקנה 6).
יודגש, כי רשות הרישוי מוסמכת לאשר את ההקלות המפורטות בתקנה 6 רק ביחס לתכניות שהוחלט להפקידן לאחר יום ה- 16.2.2023. זאת בהתאם להוראות המעבר בתקנות.
בד בבד עם אישור התקנות הנ"ל, התקבל תיקון לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו – 2016, במסגרתו נקבעה הפרוצדורה להגשת בקשה לסטייה מהוראות התכנית (ללא פרסום הקלה).
יצוין כי מנגנון ההקלה הקיים ימשיך לחול במשך שנה נוספת (עד ליום 1.1.2026), ביחס ל"בניין קיים שבנייתו הושלמה שמונה שנים או יותר לפני מועד הגשת הבקשה להקלה" [צו התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022)(הארכת התקופה האמורה בסעיף 60(ב) לחוק), התשפ"ה – 2024].
עוד יצוין, כי לאור ביטול מנגנון ההקלה הקיים, ביום 16.12.2024 הונחה על שולחן הכנסת הצעת חוק ממשלתית (תיקון מס' 160 לחוק התכנון והבניה), במסגרתה מוצע לתקן את פסקה (9) בסעיף 62א(א) לחוק התכנון והבנייה, ולקבוע הוראת שעה שתעמוד בתוקף עד ליום 1.1.2028, כאשר במהלך תקופה זו תהיה לוועדה המקומית סמכות לאשר בתכנית כל עניין שניתן היה להתירו בהקלה טרם השינויים במנגנון ההקלה.
2. חישוב היטל השבחה בגין תכנית כוללנית
השיטה המקובלת להערכת היטל השבחה במקרה של רצף תוכניות היא "שיטת המדרגות" אשר נקבעה בפסיקת בית המשפט העליון, והידועה כ"הלכת פמיני". לפי שיטה זו, ההשבחה בגין כל תוכנית מחושבת בנפרד, וביחס למועד הקובע שבו אושרה התכנית הנבחנת. בהלכת פמיני נדחתה השיטה הידועה כ"שיטת המקפצה", המחשבת את ההשבחה לפי פערי השווי של המקרקעין בין התוכנית הראשונה ברצף לבין התוכנית האחרונה ברצף.
ביחס לתוכנית כוללנית נקבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965, דין ספציפי, ולפיו במקרה של אישור תוכנית כוללנית תיווסף ההשבחה בגין התוכנית הכוללנית לתוכנית המפורטת שאחריה (ולכן מכירת מקרקעין שעליהם חלה תוכנית כוללנית בלבד, אינה מהווה פעולת "מימוש זכויות" המחייבת בתשלום היטל השבחה בגין תוכנית זו עקב פעולת המכר).
כבר בשנת 2018, עקב קשיים ביישום הדין, הובא הנושא לדיון בפני המשנה ליועץ המשפטי לממשלה דאז, עוה"ד ארז קמיניץ, אשר קבע, כי בעת חישוב השבחה בגין תוכנית כוללנית יש לפעול דווקא לפי "גישת המקפצה המנטרלת". משמעות חוות הדעת היא, שהמקרקעין מוערכים פעם ראשונה לפני אישור התוכנית הכוללנית, ופעם נוספת לאחר אישור התוכנית המפורטת, והפער בין שני הסכומים המתקבלים הוא ההשבחה. מאז שניתנה חוות הדעת, פעלו לפיה ועדות מקומיות, שמאים מכריעים וגם ועדות הערר.
במציאות הישראלית של שני העשורים האחרונים, שבהם מחירי המקרקעין עולים בעקביות, היישום של גישת המקפצה ביחס לתוכניות כוללניות הביא להגדלה, לעתים משמעותית, של מרכיב ההשבחה עקב תוכניות כוללניות, שכן ההשבחה בגינן נזקפה למועד המאוחר יותר, שבו ערכי השווי גבוהים יותר.
ייתכן שכעת הדברים עומדים בפני שינוי.
בהחלטת ועדת הערר של תל אביב שניתנה לאחרונה (ערר (ת"א) 81115-12-20 וולנברג טוורס בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב), החליטה יו"ר ועדת הערר עוה"ד שרון טל לדחות את עמדתו של המשנה ליועמ"ש, וקבעה כי היטל ההשבחה בגין תוכנית כוללנית יחושב בשיטת המדרגות, בדומה לכל תוכנית אחרת. בהתאם לגישתה, היטל ההשבחה אמור היה באותו מקרה לפחות בצורה משמעותית.
עמדתה של עוה"ד טל עומדת בניגוד לא רק לעמדתו של המשנה ליועמ"ש לשעבר עוה"ד קמיניץ, אלא גם בניגוד לעמדת שני חברי ועדת הערר הנותרים, אשר בניגוד לעמדת היו"ר, צידדו בעמדת המשנה ליועמ"ש לשעבר קמיניץ, והכריעו את הערר בדעת רוב.
זהו מקרה נדיר שבו יו"ר ועדת הערר מצוי בדעת מיעוט בוועדת הערר, ונדיר במיוחד מאחר שאותה עמדה מנוגדת אף לחוות דעת של היועץ המשפטי לממשלה.
בשל עקרוניות הנושא והשלכותיו הכלכליות על כיסי יזמים ועל קופות ועדות מקומיות כאחד, אנו צופים שהוא יגיע להכרעת בית המשפט.
כבר כעת, מוצע ליזמים לכלכל צעדיהם בהתאם בעת חישוב השבחה עקב תוכניות כוללניות, שכן כל טענה שאותה לא יטענו בשלב הראשון להידיינות על היטל ההשבחה, הם עלולים להיות חסומים מלהעלותה בהמשך.
3. אי-הארכת צו פטור מהיטל השבחה ביחס למתחם התחדשות עירונית
במרוצת השנים נקבעו מספר חריגים לכלל לפיו שיעור היטל ההשבחה הוא מחצית משווי ההשבחה. אחד מחריגים אלו הוא סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, לפיו שר הפנים ושר הבינוי והשיכון מוסמכים להכריז בצו על פטור מהיטל השבחה ביחס להשבחה במקרקעין למגורים.
בשנת 2016 נחקק תיקון 109 לחוק התכנון והבניה, במסגרתו תוקן סעיף 19(ב)(2) כך שהשרים רשאים ליתן פטור חלקי מהיטל השבחה ביחס למתחמי התחדשות עירונית, בהסכמת הרשות המקומית. תיקון 109 יצר מצב בו היו למעשה שני מסלולים מקבילים למתן פטור מהיטל השבחה ביחס למקרקעין למגורים: מסלול פטור מלא ומסלול פטור חלקי ביחס למתחמי פינוי בינוי או התחדשות עירונית.
בהמשך נחקק תיקון 133 לחוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו- 2022), התשפ"ב-2021, אשר העביר את הסמכות להעניק את מסלול הפטור החלקי לרשות המקומית, שהייתה רשאית לקבוע את גובה היטל ההשבחה אשר יחול בתכנית לפינוי ובינוי באזור מסוים, וזאת עד ליום 01.05.2022. תיקון 133 אף קבע הוראת מעבר, לפיה צווים שניתנו בעבר מכוח הוראות החוק כנוסחו לפני התיקון, יוסיפו לעמוד בתוקפם.
בפסיקת בית המשפט העליון בכובעו כבית דין גבוה לצדק, ב- בג"ץ 5989/22 ב- ע.ט. החברה להתחדשות עירונית לישראל (הגיבורים) בע"מ נ' שר הבינוי והשיכון, נדון מקרה מעניין העוסק בסמכות השרים להעניק צו פטור מהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי ובינוי, לאחר תיקון 133.
העותרות בבג"ץ הן חברות המקדמות פרויקטים של פינוי ובינוי במרכז העיר בת-ים. המתחם הרלוונטי הוכרז כ"מתחם לפינוי לשם בינוי" בשנת 2010, ותוקף ההכרזה הוארך בשתי פעימות, עד לשנת 2027. בשנת 2018 העניקו השרים צו פטור מלא מהיטל השבחה, כאשר תוקף הצו היה עד לשנת 2022. בהמשך, במסגרת חקיקת סעיף 47(ב) לחוק ההסדרים, הוארך תוקף ההכרזה על המתחם כמתחם לפינוי לשם בינוי, ללא מגבלת זמן. על כן, פנה ראש עיריית בת-ים אל השרים בשנת 2022 וביקש מהם להאריך את תוקף צו הפטור, אולם השרים סירבו, ומכאן העתירה.
העותרים העלו טענות במישור הפרשני, במישור הסמכות ובמישור שיקול הדעת, אולם בג"ץ דחה את העתירה בדעת רוב (השופטים כבוב, וילנר) כנגד דעתו החולקת של השופט עמית:
במישור הפרשני, נטען שהארכת הצו למעשה אינה נדרשת כיוון שהוא עודנו בתוקף, לאור לשון הוראת המעבר בתיקון 133, הקבועה בסעיף 3א לתוספת. ביהמ"ש התייחס לקשיים העולים מפרשנות זו: מחד העותרים מבקשים לקבוע כי תוכן הצו (קרי, הפטור) חל, ומאידך טוענים כי תוקף הצו לא חל. כמו כן, נקבע שפרשנות העותרים מעוררת קשיים אף מבחינת תכליתו של צו הפטור שכן היא מבקשת להחיל את הפטור הקבוע בצו ללא מגבלת זמן, חרף העובדה שתחימת תוקף הצו מלכתחילה מעידה על תפישת השרים לפיה יש הצורך בבחינה עתית בדבר קיום הצדקה למתן הפטור. כך או אחרת, טענת הפטור מהיטל השבחה – מקומה להתברר בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה.
במישור הסמכות, נטען שגם לאחר תיקון 133 נותרה לשרים סמכות, במקביל לרשות המקומית, לקבוע את שיעור היטל ההשבחה שיחול על מתחמי פינוי ובינוי. בג"ץ קבע שבהיעדר נסיבות מיוחדות, השרים אינם רשאים להורות על הארכת פטור מהיטל השבחה במטרה לעודד קידום פרויקטים של פינוי ובינוי – שכן הרשות המקומית היא זו שהוסמכה במסגרת התיקון לשקול את השיקול שעניינו עידוד וקידום פרויקטים של פינוי ובינוי. במילים אחרות, הסמכות שקיימת לשרים להורות על פטור מהיטל השבחה ביחס לכל "מקרקעין למגורים", אינה מאפשרת להם לשקול כל שיקול שהוא.
במישור שיקול הדעת, נטען שבהינתן שלשרים סמכות להורות על הארכת תוקף הצו, היה עליהם לעשות שימוש בסמכות זו. נקבע, כי ההסדר החדש בתיקון 133 משפיע על טיב השיקולים שמוסמכים השרים לשקול בבואם להורות על פטור מהיטל השבחה, כאשר השיקול שעניינו קידום פרויקטים של פינוי בינוי ניטל מהשרים והועבר אל הרשות המקומית. שיקול זה נמסר לידיה של הרשות המקומית, וזו – לאחר ששקלה את הדברים – החליטה כי אין בשיקול זה כדי להצדיק מתן פטור מהיטל השבחה ביחס לאזור כולו. בנסיבות אלו, העובדה שהעותרת מבקשת לקדם תכנית פינוי בינוי, כשלעצמה, אינה יכולה להוות שיקול שהשרים מוסמכים לשקול בבואם להורות על מתן פטור מהיטל השבחה במתחם.
השופט עמית, בדעת מיעוט, סבר שסמכותם של השרים להעניק פטור מהיטל השבחה לא בוטלה לחלוטין, והשתלשלות האירועים שהובילה לבקשה היוותה נסיבות מיוחדות המצדיקות בחינה נוספת.
4. על פיצול דירות מכוח תיקון מס' 155 לחוק התכנון והבנייה
ביום 07.08.2024 נכנס לתוקף תיקון מס' 155 לחוק התכנון והבנייה (תיקון עקיף: חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ״ב-2021).
התיקון מתיר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאשר פיצול דירות צמודות קרקע בשני מסלולי "הקלות", וזאת אף אם מדובר בסטייה ניכרת מהוראות התכנית החלה על המגרש:
הראשון, פיצול דירה צמודת קרקע קיימת – קרי, תוספת יחידה נוספת לכל יחידת דיור צמודת קרקע; השני, תוספת שטח לטובת בניית יחידת דיור נוספת – קרי, תוספת שטחי בנייה מעבר לשטח הכולל לבנייה על פי הוראות התכנית החלה על המגרש.
הפיצול יתאפשר ובלבד שמתקיימים ששת התנאים המנויים בתיקון לחוק, אשר המרכזיים בהם: שטחה הכולל של יחידת הדיור הקיימת הוא 120 מ"ר לפחות; תוספת השטח הכולל המותר לבנייה לצורך תוספת יחידת דיור נוספת לא תעלה על 45 מ"ר; התכנית נכנסה לתוקף לפני 7.8.2017; המגרש, כולו או חלקו, לא נמצא במתחם השפעה או במתחמי ההשפעה הזמניים, כהגדרתם בחוק רכבת תחתית (מטרו), התשפ"ב-2021.
כמו כן, כל ועדה מקומית רשאית לקבוע את מספר יחידות הדיור המירבי שהיא תתיר להוסיף לפי התיקון, בהתחשב בתשתיות הקיימות במרחב התכנון שלה, ובלבד שמספר זה לא יפחת מ-20% ממספר היחידות צמודות הקרקע הקיימות בתחומה.
במקרה שהועדה המקומית לא קבעה מספר יחידות דיור מירבי כאמור, ברירת המחדל היא שהועדה תאשר כל בקשה לפיצול דירה קיימת, אלא אם הוצגה בפניה חוו"ד מהנדס הועדה שקובע כי התשתיות הקיימות לא נותנות מענה לצרכים הנובעים מהגדלת מספר יחידות הדיור, ואם הוגשו לבקשה התנגדויות – בכפוף לכך שמתן ההקלה לא יגרום לפגיעה בלתי סבירה במי שהגיש את ההתנגדות.
אישור בקשה לתוספת שטח יהיה נתון לשיקול דעת הוועדה, אלא אם הוצגה בפניה חוו"ד מהנדס הועדה שקובע כי התשתיות הקיימות לא נותנות מענה לצרכים הנובעים מהגדלת מספר יחידות הדיור כאמור.
יצוין שתיקון 155 בא בהמשך לתיקון מס' 117 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף כהוראת שעה ביום 07.08.2017 ופקע ביום 15.02.2023. תיקון מס' 117 אפשר לפצל דירה קיימת בלבד (ללא מסלול "תוספת השטח") בתנאים שפורטו בהוראות השעה, אולם נתוני יישום הוראת השעה הראו כי היא לא צלחה במטרתה להגדיל את היצע הדירות הקטנות להשכרה. משכך, נחקק תיקון מס' 155 אשר הוסיף תמריץ נוסף – מסלול "תוספת השטח".
תחולתו של תיקון מס' 155 היא לגבי בקשה להקלה ליחידת דיור נוספת שתוגש לוועדה המקומית לפני יום ה-01.06.2025 או עד המועד שנקבע לפי סעיף 60(ג) לחוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות,הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו־2022), התשפ"ב – 2021, אם נקבע, לפי המאוחר מבין המועדים.
5. אכיפת עסקת מכר וקומבינציה בהיקף של כמאה מיליון שקל על סמך זכרון דברים וטיוטה לא חתומה
בסוף חודש ספטמבר 2024 בית-המשפט המחוזי בת"א (כב' השופט גלעד הס) הורה על אכיפת הסכם מכר והסכם קומבינציה ב"מתחם חזק" בתל-אביב בשווי של למעלה מ-100 מיליון ₪, על סמך טיוטת הסכם שלא נחתמה וזיכרון דברים שנחתם עוד בתחילת המשא-ומתן בין הצדדים.
ההחלטה הנ"ל ניתנה בת"א (מחוזי ת"א) 39504-08-21 סיני נ' אל.איי (חזק) השקעות בע"מ (נבו, 26.9.2024), שבו משרדנו ייצג את הצד שביקש לאכוף את זיכרון הדברים וטיוטת ההסכם (הם הנתבעים והתובעים שכנגד).
תיאור המקרה:
בשלהי שנת 2019 אנשי העסקים להב לוי ("לוי") ודוד סיני ("סיני") החלו בניהול משא-ומתן ביניהם במטרה שלוי (או חברה מטעמו) ירכשו מסיני כ-3 דונם במקרקעין מבוקשים בעיר תל אביב ברחוב שארית ישראל, הידועים גם "כמתחם חזק". הצדדים העבירו את הטיפול המשפטי לעורכי דינם, על מנת שינסחו את ההסכם (לוי יוצג על ידי מחלקת הנדל"ן של משרדנו).
במקביל לניהול המשא-ומתן המשפטי, ודי בתחילתו, לוי וסיני חתמו על זיכרון דברים בן עמודים ספורים שפירט את עיקרי העסקה שבמסגרתה לוי רוכש במזומן כשליש מהקרקע ואילו על היתרה תתבצע עסקת קומבינציה לפיה סיני יקבל 48% מדירות המגורים שתיבנינה על-ידי לוי או חברה מטעמו, ואילו לוי יקבל 52% מהדירות. בהתאם לזיכרון הדברים, לוי שילם לסיני מקדמה בסך של 200,000 ₪ וכנגדה קיבל זכות לרשום הערת אזהרה על המקרקעין.
לאחר החתימה על זכרון הדברים הצדדים המשיכו לנהל משא-ומתן באמצעות עורכי-דינם במשך תקופה ממושכת של כ-8 חודשים. לאחר שהצדדים התקדמו בניסוח טיוטות מפורטות של הסכמי המכר והקומבינציה, אך בטרם אלה נחתמו (הגם שהכל שם הוסכם בין הצדדים), סיני ועורכי-דינו הודיעו חד צדדית על סיום המשא-ומתן עקב אי הגעה להסכמות.
לאחר חלופת מכתבי התראה בין הצדדים וחלוף מספר חודשים, וכאשר לוי הבין שסיני עומד להתקשר עם צד שלישי ולהפר את ההסכמות בין הצדדים, מימש לוי את זכותו ורשם הערת אזהרה על המקרקעין. בתגובה לכך סיני הגיש תביעה לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב למחיקת הערת האזהרה ומתן צו הצהרתי המורה כי הצדדים לא התקשרו בעסקה מחייבת.
לוי הגיש תביעה שכנגד שבמסגרתה עתר לא רק לאכיפת זכרון הדברים אלא גם לאכיפת טיוטות הסכם המכר והסכם הקומבינציה, הגם שאלה לא נחתמו פורמאלית.
לאחר ניהול הליך ממושך, שכלל באופן חריג למדי גם חקירות עורכי-הדין ממחלקות הנדל"ן של שני המשרדים שייצגו את הצדדים במו"מ, על-ידי הליטיגטורים שניהלו את התיק בבית-המשפט (מאותם המשרדים), בית-המשפט דחה את תביעת סיני על כל חלקיה וקיבל את תביעת לוי, ובתוך כך הורה כי זיכרון הדברים שנעשה בין לוי לבין סיני בתחילת המשא-ומתן הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין.
בפסק-הדין, בית-המשפט התייחס גם לזיכרון הדברים וכך קבע לגביו: "הצדדים נקטו בצעד שאינו שגרתי, כאשר בזמן שעורכי הדין מטעמם עמלים על טיוטות, הם נפגשו וחתמו על זיכרון דברים מפורט. אולם, לטעמי, דווקא היותו של הצעד בלתי שגרתי, יש בו על מנת ללמד על רצינות ונכונות שני הצדדים להתקשר בעסקה, בפרט כאשר מדובר על אנשי עסקים מתוחכמים אשר הבינו את משמעות הצעד החריג שנקטו."
ולא רק זאת, בית-המשפט קבע כי הטיוטות הלא חתומות שבאי-כוח הצדדים ניסחו אף הן מחייבות את הצדדים, ולמעשה ביחד עם זכרון הדברים מהוות עסקה גמורה וחתומה שניתן לאוכפה ולהוציאה אל הפועל.
בפסק-הדין נכתב כי על-אף שמדובר בעסקה מורכבת, זכרון הדברים שנחתם היה מפורט דיו וכלל את כל המרכיבים העיקריים בעסקה המשולבת, וכי נסיבות כריתתו מלמדות על כך שהצדדים הבינו היטב כי הם מתחייבים האחד כלפי השני:
"…מדובר בעסקה בין מומחים, אנשי עסקים, אשר מבינים היטב את התחום העסקי ונעזרו באנשי מקצוע מהשורה הראשונה. מר סיני, התובע, אמנם טען כי אינו מבין בנדל"ן, אולם הודה כי הוא איש עסקים רב נכסים, אשר מחזיק עובדים רבים, ובכל מקרה נעזר במר מיכלין, אשר הינו יזם נדל"ן ותיק ומתמחה בתחום… שני הצדדים אף נעזרו בשני משרדי עורכי הדין מהמובילים בישראל בתחום הנדל"ן. מכאן, אין לפניי אזרח רגיל המבקש למכור את דירתו היחידה וחותם על זיכרון דברים שאינו מבין את משמעותו, אלא בשני צדדים מתוחכמים, מומחים, אשר נעזרים באנשי מקצוע מעולים."
עוד קבע בית-המשפט, כי על-אף שלאחר החתימה על זכרון הדברים, הצדדים המשיכו לנהל משא-ומתן במשך 8 חודשים תמימים, סיני נסוג ממנו שלא בצדק לאחר שהצדדים כבר הגיעו להסכמות סופיות גם במסגרת הטיוטות המעודכנות, וזאת רק משום שהוא קיבל הצעה טובה יותר מצד שלישי.
לאחר דחיית התביעה הראשית וקבלת התביעה הנגדית, בית-המשפט חייב את סיני לשלם ללוי הוצאות משפט בסך של 250,000 ₪.
הנתבע לוי יוצג על-ידי עוה"ד תומר בר-נתן, יונתן גרינשטיין ויוגב כתר ממחלקת הליטיגציה במשרדנו.
מיסוי מקרקעין
6. כיצד יש לסווג רכישת בנין, אשר עתיד להיהרס ולהיבנות מחדש, לצרכי חיוב במס רכישה
בפסק דין ו"ע 36235-01-23 אחוזת אלנבי בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, אשר ניתן בחודש אוקטובר 2024, נדונה שאלת סיווג רכישה של בניין, אשר עתיד להיהרס ולהיבנות מחדש, לצרכי מס רכישה:
האם מדובר בזכות במקרקעין שחלה עליה תקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה – 1974, החייבת במס רכישה בשיעור 6%, או שמא זכות במקרקעין שהיא "דירת מגורים" החייבת במס רכישה מדורג וגבוה יותר (בהנחה שלא מדובר בדירה יחידה).
סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, קובע כי "דירת מגורים" לצורך מס רכישה היא, בין היתר, "דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים". ההלכה הפסוקה התמקדה בעיקר בחלופה השנייה, העוסקת בייעוד. נקבע, כי יש לבחון היבט אובייקטיבי, קרי האם הנכס הינו דירת מגורים והיבט סובייקטיבי, קרי, האם הרוכש מתכוון שייעשה בה שימוש למגורים. בית המשפט קבע בעבר, כי המועד בו צריכה להיבחן כוונת הרוכש, הוא המועד בו ניתן להבין את כוונת הרוכש ויש לבחון ביצוע פעולות של ממש לקידום תוכניתו.
בעניין שערי כרמיאל (עע"מ 5920/14 שערי כרמל בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור חיפה) קבע בית המשפט העליון, כי כאשר מדובר ברכישת נכס מקרקעין אחד המהווה מקבץ דיור אחד שלם של דירות שנרכשו כמכלול – אין להחיל את הוראות מס הרכישה החלות על רכישת דירות מגורים.
כאמור לעיל, בחודש אוקטובר ניתן פסק דין בעניין אחוזת אלנבי, אשר עסק בחברה אשר רכשה בניין לשימור ברחוב אלנבי בתל אביב, במטרה להרוס את המבנה הקיים במגבלות השימור ולבנותו מחדש בתוספת שלוש קומות חדשות, לצורך השכרה של דירות נופש.
לטענת החברה הרוכשת, היא רכשה קרקע או בניין, ולא דירות מגורים, ויש לחייבה במס רכישה בהתאם לכך. טענתה המרכזית של החברה הייתה, כי בפסיקה נקבע, כי משהוכחה כוונת הרוכש להריסת הדירה הקיימת, יש להטיל על הרוכש מס רכישה לפי שיעור מס הרכישה החל על רכישת קרקע ואין צורך להמתין ולבחון האם הכוונה מתממשת בפועל ודי בהוכחת כוונתו של הרוכש במועד רכישה.
מנהל מיסוי מקרקעין טען מנגד, כי מי שרכש דירת מגורים בכוונה להרסה, אולם לא מימש כוונתו זו ובמשך מספר שנים משמשת הדירה למגורים, יהיה עליו לשלם מס לפי המצב העובדתי בפועל.
בית המשפט הסכים לקבל את טענת החברה, כי היא אכן תכננה להרוס חלקים נרחבים מהבניין ולבנות בו דירות נופש, אולם במקביל קבע שהחברה ידעה, כי מדובר בהליך ארוך שייקח כחמש עד שש שנים רק עד לשלב הוצאת היתר הבנייה ותכננה בתקופה זו להפיק רווחים בסך מיליוני ש"ח מהשכרת דירות המגורים וכך למעשה רכשה החברה דירות מגורים, עם כוונה סובייקטיבית להמשיך להשתמש בהן כדירות מגורים לזמן משמעותי, גם אם לא בלתי מוגבל.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי אם אכן היה מוכח, כי החברה הייתה אדישה למגורים, למשל אם היא לא הייתה מאריכה את חוזי השכירות הקיימים לדיירים או פועלת לקידום התוכניות, היה מקום לקבל את הערר, אך זהו אינו המקרה.
לאור האמור, בית המשפט דחה את הערר, תוך שהוא מציין, כי אם החברה הייתה מעלה את הטענה כי אכן כוונת הצדדים היתה לרכוש "בניין" שלם כמקשה, ללא הפרדה בין מרכיביו השונים, כפי שנקבע בהלכת שערי כרמיאל, ואף מוכיחה כוונה זו, יתכן שהיה מקום לקבל את הערר – אך נושא זה לא זכה להתייחסות מצד החברה במסגרת הדיונים.
"בקטנה":
- בחודש אוקטובר האחרון, פרסם משרדנו מאמר הדן בשאלה – אם הטבת מס רכישה לעולים העולה מתקנות מס רכישה אשר פורסמו לאחרונה – היא אכן הטבה. ניתן לקרוא את המאמר כאן.
- ביום 5.11.2024 פרסמה רשות המיסים הוראת ביצוע בעניין תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), אשר עוסקת במתן הטבת מס רכישה מופחת לנכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה. קישור להוראת הביצוע המלאה ניתן למצוא כאן.
- תזכורת – חוק ההסדרים המוצע, המצוי בשלבי חקיקה מתקדמים, מבטל את הפטור מהיטל השבחה למוסד המוכר קרקע למטרות סחירות, וזאת גם אם התמורה בגין המכירה מיועדת לשמש את מטרות המוסד. בכך מבטל התיקון המוצע את הלכת בית המשפט העליון בעניין הכנסייה האוונגלית, אשר לפיה כן ניתן פטור בנסיבות כאלה. מומלץ לגורמים הרלוונטיים לכלכל צעדיהם בהתאם.
הידעתם?
דיני ההתחדשות העירונית החלים במדינת ישראל, ובמרכזם חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, לא נכללו עד היום בחקיקה של יהודה ושומרון!
אז זהו, זה הולך להשתנות ממש בקרוב: ביום 15.12.2024 נחתם צו אלוף המחיל את דיני ההתחדשות העירונית ביהודה ושומרון, דבר שיפתח את שוק הנדל"ן ביהודה ושומרון לפרויקטים של התחדשות עירונית.
על זאת ועוד נספר בוובינר מיוחד מטעם משרד ארנון, תדמור-לוי בנושא הנדל"ן ביהודה ושומרון, אשר יתקיים ביום 9.1.2024.
ניתן להירשם לוובינר כאן: הרשמה לוובינר: חידושים וטיפים פרקטיים בתחום הנדל"ן ביהודה ושומרון.
פרסום זה מוגש כשירות כללי ללקוחות וידידי המשרד ואינו תחליף לעצה משפטית פרטנית. איננו ממליצים לפעול על פי המידע המובא לעיל ללא קבלת עצה משפטית מגורמים מוסמכים, בהסתמך על העובדות והנסיבות הספציפיות של כל מקרה.
