1. היטל השבחה עקב מכירת זכויות לבניית ממ״ד
חוק התכנון והבניה מעניק פטור מתשלום היטל השבחה על בניית ממ"ד, אך אינו מעניק פטור דומה על מכירת זכויות לבניית ממ"ד. על כן, במקרה בו חלה על מקרקעין תוכנית משביחה המאפשרת בניית דירות וממ"דים, בעל מקרקעין שיבחר להוציא היתר בנייה יהיה פטור מתשלום היטל השבחה בגין זכויות הממ"ד, בעוד שאם יבחר למכור את המקרקעין לצד שלישי הוא יחויב בהיטל השבחה בגין אותן זכויות.
בפסיקת ועדת הערר שניתנה לאחרונה נדון מקרה מעניין העוסק במשמעות של סדר המימושים והשפעתו על היטל ההשבחה.
יזם הגיש בקשה להיתר לבניית 230 יחידות. לאחר הגשת הבקשה להיתר, ובטרם קיבל את ההיתר בפועל, התקשר בהסכמים מותנים למכירת חלק מהדירות לצדדים שלישיים. במסגרת ההסכמים נקבע כי מתן היתר הבנייה יהיה תנאי לתוקפם.
הוועדה המקומית סירבה להעניק את הפטור מהיטל השבחה, בטענה כי בפועל היזם מימש זכויות בדרך של מכר לפני שמימש את הזכויות בדרך של היתר, שכן החתימה על החוזים בוצעה לפני שהיתר הבנייה נחתם. בגין שומת הוועדה המקומית שהוצאה בעקבות עמדה זו, הגיש היזם ערר.
ועדת הערר קיבלה את טענות היזם, והבהירה, כי אף שסדר המימושים הינו בעל חשיבות רבה לעניין החיוב בהיטל השבחה, הרי שפרשנות החוק, הן מבחינה לשונית והן מבחינה תכליתית, מובילה למסקנה כי יש מקום להעניק את הפטור.
מבחינה לשונית קבעה ועדת הערר כי לשון החוק לפיה הפטור יינתן "בשל בניית מרחב מוגן" חלה גם כאשר נחתם הסכם מכר בטרם ניתן ההיתר לבניית הממ"דים, ובלבד שההסכם מבטיח את בנייתם בפועל, וכלשון ועדת הערר: "הפטור בשל בניית מרחב מוגן יינתן גם אם נחתם הסכם מותנה טרם קבלת ההיתר ואין הכרח כי הפטור יתאיין בשל כך".
מבחינה תכליתית קבעה ועדת הערר כי הרציונל הניצב בבסיס הפטור מהיטל השבחה, שהינו הבטחת בנייתם של הממ"דים, מתקיים גם כאשר מבוצעות עסקאות מותנות המבטיחות את בנייתם.
במובחן מכך, מכירת זכויות לממ"ד "על הנייר" שאין בצדה הבטחה לבנותו, כדוגמת מגרש הכולל זכויות לממ"דים, לא תקנה את הפטור.
ומה אומרים אנחנו על פסיקת ועדת הערר? את התייחסותנו נחלק לשניים.
בהתבוננות נקודתית, הרי שאנחנו מסכימים בהחלט עם ועדת הערר ועם תוצאת ההחלטה. הניסיון שביצעה הוועדה המקומית בתיק זה, טוב שנחסם. יישר כוח לוועדת הערר.
בהתבוננות כללית, הרי שהחלטת ועדת הערר נראית כמו "פצע לחץ" נוסף של חוק מיושן ובלתי מתוחזק, שנראה כי המחוקק ויתר על עדכונו הנדרש והותיר מלאכה זו לוועדות הערר ולבתי המשפט. טוב יהיה אם בעיה זו תטופל בהקדם.
ערר 81015-02-22 סיגייט נדל"ן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.
2. השלכות מיסוי מקרקעין ביחס לשכירות ארוכת טווח
בהתאם להוראות סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, חכירה העולה על תקופה של 25 שנים[1] מהווה זכות במקרקעין, וכפועל יוצא תהא חייבת במס רכישה בידי השוכר ובמס שבח בידי המשכיר.[2] בנושא זה נציין מספר הבהרות:
- אופציות להארכת תקופת החכירה – יש למנות את האופציות הניתנות למימוש כחלק מתקופת החכירה כבר במועד בו הוקנו (למעט החריג בסעיף ג' להלן). ככל והאופציה לא תמומש, ניתן לפנות למיסוי מקרקעין ולדרוש השבה של מס הרכישה ומס השבח ששולם.[3] במקרה כאמור המשכיר יידרש לשלם מס הכנסה בגין דמי השכירות שקיבל בהתאם להוראות הפקודה.
- חישוב תקופת החכירה בעת חידוש – יש לבחון את אורך התקופה המרבית של תקופת החכירה במועד בו נחתמת תוספת להארכת התקופה או מתווספת אופציה להארכה של התקופה ולא לספור מתחילת החוזה הראשוני.
- אופציה למשכיר בתום תקופת החכירה להאריכה (ו"ע 3683-10-22 קמי תעשיות מתכת בע"מ נ' מס שבח נצרת מיום 11.3.2024): משכיר התקשר עם שוכר בעסקה מסוג B.O.T במסגרתה אמור השוכר לבנות מרכז מסחרי על הקרקע ולתפעלו לתקופה שסוכמה, ובתום התקופה להעביר את המרכז שנבנה לחזקת המשכיר. במסגרת ההסכם נקבע כי תקופת השכירות תחל ביום הפעלת הקניון שיוקם על הקרקע ולמשך 24 שנים ו-11 חודשים שתחילתן עם פתיחת הקניון לקהל הרחב או בחלוף 30 חודשים ממועד קבלת היתר בניה ומסירת החזקה בפועל לשוכרת לאחַר רישום השכירות על-שם השוכרת בלשכת רישום מקרקעין, לפי המוקדם. בנוסף נקבע כי בתום תקופת השכירות יוכל המשכיר לדרוש מהשוכרת להשיב לו את המושכר כנגד תשלום השווה לשווי המחוברים או לחלופין, להשכיר את הקרקע לשוכר לתקופה נוספת של 24 שנים ו-11 חודשים, כאשר בתום תקופה זו יחזיר השוכר את המושכר למשכיר ללא עלות. על המשכיר להודיע על החלופה שבחר שנתיים לפני תום התקופה, שאם לא כן יחשב כאילו בחר בחלופה של הארכת תקופת השכירות. רשות המסים טענה כי העסקה הנ"ל מהווה מכירה של זכות במקרקעין וכי יש למנות את תקופת השכירות החל ממועד חתימת הסכם השכירות ולא ממועד תחילת תקופת הפעלת הקניון. הבעלים הגישו ערר, וועדת הערר קבעה כי היות ולא ניתן לקבוע במועד תחילת תקופת השכירות האם המשכיר יממש את האופציה, הרי שמדובר על אופציה כלכלית שאין ודאות כי תמומש ועל כן אין לספור את האופציה בתקופת השכירות. משכך אין המדובר על עסקה במקרקעין שכן תקופת השכירות לא עולה על 25 שנה. בנוסף קבעה ועדת הערר, כי יש לספור את תקופת השכירות החל מהמועד בו ניתן היתר הבנייה ולא ממועד ההפעלה, שכן בהתאם להסכם השכירות שנחתם בין הצדדים לשוכר הייתה החזקה הבלעדית ושיקול דעת נרחב שהוענק לו בנוגע להקמתו של הפרויקט בהסכם בין הצדדים.
[1] ו"ע 13776-10-16 קיבוץ מעלה גלבוע – נקבע כי מדובר על תקופה של 25 שנה ויום לפחות.
[2] אחרת תהא חייבת במס הכנסה בגין דמי השכירות בהתאם לפקודת מס הכנסה.
[3] ע"א 10846/06 בזק החברה הישראלית.
3. החלת הוראות חוק המכר על עסקאות המתבצעות על ידי רוכשי דירות מיזם
נוכח פערי הכוחות בין יזמי נדל"ן ורוכשי דירות, ולאור הסיכון הפיננסי העצום אותו נדרשים רוכשים ליטול בעת רכישת דירה, המחוקק בחר לערוך אסדרה (רגולציה) של עסקאות מכר דירות בין יזמים לרוכשים במטרה להגן על רוכשי הדירות. האסדרה מבוצעת באמצעות שני חוקים עיקריים שלא ניתן להתנות על הוראותיהם אלא לטובת הרוכשים – האחד, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, המסדיר שלל היבטים רלוונטיים לעסקאות אלה, כגון היקף המידע שיש להציג לרוכש במסגרת מפרט המכר ואופן הצגתו, אחריות המוכר לאי התאמות בדירה, אופן חישוב הפיצויים בשל איחור במסירה, אופן רישום הזכויות וכיו"ב, והשני, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, הממוקד בהבטחת כספי התמורה (להלן: "חוק הבטחת השקעות").
חוקי המכר חלים על מי שמוגדר בחוק כ"מוכר" – "מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או שעתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".
ניתן לראות כי הגדרת "המוכר" כוללת לא רק יזמים אלא גם את מי שמוכר דירה שנקנתה על מנת למכרה. עד כה סוגיה זו לא זכתה לתשומת לב רבה מצד הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון. אולם, נראה שנוכח התרחבות התופעה של מכירת דירות שנרכשו "על הנייר" על ידי רוכשיהן טרם מסירתן, בין היתר בשל השכיחות הגוברת של מבצעי שיווק בתנאי תשלום של 20/80 וללא הצמדה, אשר אפשרה לרוכשים רבים להתקשר בהסכמי מכר עם יזמים ללא צורך בהשקעת הון עצמי משמעותי או נטילת הלוואות, בחר הממונה לפרסם נייר עמדה בנושא.
בעסקאות אלה, הרוכש המקורי מוכר את הדירה שרכש לצד שלישי במחיר גבוה מזה שהתחייב כלפי היזם. הצד השלישי נכנס לנעלי המוכר בהסכם המקורי, נושא ביתרת התשלומים כלפי היזם בהתאם להסכם המקורי ומשלם את הפער בין התמורות בשתי העסקאות ישירות לרוכש המקורי.
על פי נייר העמדה, רוכש אשר התקשר בעסקה כאמור ביחס לדירה אשר נרכשה על מנת למכרה, יסווג כ"מוכר" ויחולו עליו כלל החובות הקבועות בחוק, לרבות החובה להמציא בטוחה כנגד כל תשלום. בעוד שרוב החובות ממילא חלות על היזם וניתנות להסבה לטובת הצד השלישי (בהנחה שהיזם מקיים את התחייבויותיו), הפער במחיר בין שתי העסקאות לא מופקד לחשבון הליווי (במקרים בהם מדובר בפרויקטים מלווים) ועל כן אין אפשרות להמציא כנגדו ערבות חוק מכר או פוליסת ביטוח, אשר המצאתן מהווה תנאי לביצוע התשלום כנדרש על פי הוראות החוק. לפיכך, ביצוע התשלום הנ"ל יתאפשר רק לאחר השלמת הדירה, מסירתה ומסירת בטוחה חלופית בהתאם להוראות החוק (רישום משכנתה, הערת אזהרה או זכות בעלות על מקרקעי הדירה, שלא קודמת להן זכות אחרת).
המשמעות היא שייווצר פער זמנים ניכר בין מועד סגירת העסקה לבין המועד בו יוכל הרוכש לקבל את התשלום האחרון, אשר יהפוך את המימוש של עסקאות אלה למאתגר במיוחד. מטבע הדברים, לעמדה זו השלכות משמעותיות על רוכשים אשר התכוונו למכור את דירתם לצדדים שלישיים, אשר כעת עלולים להידרש להשלים את העסקה עם היזם.
מנגד, האפקט המצנן של נייר העמדה עשוי לסייע ליזמים, לאור כך שלא ידרשו להתחרות עם רוכשים המשווקים את דירותיהם באותו הפרויקט, בשלביו המאוחרים.
חשוב לציין שבהתאם להוראות החוק ולנייר העמדה, האמור חל על מי שרכש דירה על מנת למכרה, ועולה השאלה מתי היתה צריכה להתגבש כוונה כאמור וכיצד ניתן להוכיח את קיומה. בהחלט ייתכנו רוכשים המבקשים למכור את דירתם נוכח שינוי נסיבות כאשר במועד הרכישה לא זו היתה כוונתם, וביחס אליהם החוק לא אמור לחול. האבחנה בין שתי הקבוצות צפויה להיות מאתגרת ולעורר שאלות רבות.
כמו כן, חשוב לציין כי מדובר אמנם בעמדתו של הממונה, אשר על פי ההלכה יש להטות לה אוזן בעת פרשנות החוק, אולם אין לה מעמד מכריע בהכרח, כך שהפרשנות הסופית בסוגיה נתונה לבית המשפט, שטרם נתן דעתו לנייר העמדה.
4. תכנון בסביבת תחנות מטרו
ביום 7.1.2020 המועצה הארצית לתכנון ולבניה הורתה על עריכת תכנית ברמה הארצית שמטרתה לעצב את מדיניות התכנון האורבני ולהעצים את הפיתוח וההתחדשות העירונית סביב תחנות המטרו ומתחמי הדיפו המתוכננים במטרופולין תל אביב (תמ"א 70). ממועד זה ועד היום רוב התוכניות להקמתן של מסילות המטרו ותחנות הדיפו אושרו, אולם תמ"א 70 עדיין לא אושרה.
מכיוון שהמטרו הוא נחלתן של רשויות רבות, במהלך תקופת הביניים עד לאישורה של תמ"א 70, מוסדות תכנון מקומיים, מחוזיים וארציים בוחנים ומאשרים בימים אלה מדיניות תכנונית ותוכניות בסביבת תחנות המטרו העתידיות בראי מדיניות התכנון הדוגלת בהגדלת הצפיפות ומספר יחידות הדיור בסביבת התחנות, העצמת הזכויות לבניה וקידום עירוב שימושים.
כך לדוגמא, תכנית מתאר ארצית תמ"א 60, אשר אושרה בשנת 2022, מהווה תכנית משלימה לתוכניות מפורטות לקווי מטרו במטרופולין תל אביב. תכנית זו לא מהווה מקור לזכויות מועצמות, אך במסגרתה נקבע אופן חישוב הזכויות ביחס למקרקעין הגובלים עם קו המטרו.
כתוצאה מכך נוצר מעין קיפאון תכנוני, כאשר מחד, הרכבת יצאה מהתחנה ומאידך, התכנון האורבני שנועד לקדם את יצירתו של המרחב העירוני המשולב בתחבורה ציבורית קפא על שמריו. נוכח זאת, מצאו עצמן רשויות מקומיות ומוסדות תכנון שונים (מקומיים, מחוזיים וארציים) מקדמים ומאשרים בעצמם תכנון מפורט על פי עקרונותיה והנחיותיה של תמ"א 70, כמפורט להלן:
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב החליטה על אישורה של מדיניות לפיתוח הציר שעובר בתחום הערים תל אביב, גבעתיים ורמת גן, במסגרתה מוצע תכנון מאסיבי בסמיכות לקו הרק"ל – באזור מוטה מגורים, בבינוי בגובה של 26 עד 40 קומות, הרח"ק (רצפה חלקי קרקע, כלומר היחס שבין שטח הבניה המותר במגרש לבין שטח המגרש) נע בין 5 ל-6.5 ובאזור מעורב שימושים (כגון מרכז העיר) הרח"ק נע בין 5.5 ל-7.5 (כאשר השטח למגורים מהווה 25%-85% מסך השטחים).
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון, אישרה מסמך מדיניות כולל להתחדשות עירונית בדגש על מקרקעין הסובבים את תחנת המטרו המתוכננת על רחוב סוקולוב, במסגרתה מוצע בינוי של כ-20 קומות בתמהיל שימושים התואם את תמ"א 70 ובינוי אינטנסיבי סביב תחנת המטרו.
כמו כן, מקודמת תכנית מתאר מפורטת, "מטרו דב הוז, חולון" (תמ"ל 2045), בסמכות הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, אשר נועדה לקדם התחדשות עירונית והעצמת בינוי בסמיכות לתחנת אילת/דב הוז בחולון.
בימים אלה המינהלת להתחדשות עירונית בפתח תקווה מקדמת תכנית "התחדשות מתחם מטרו ארלוזרוב" (תכנית מס' 410-1080464) בשיתוף עם הרשות המקומית, אשר הומלצה להפקדה בהחלטת מליאת הוועדה המקומית. התכנית מציעה פינוי והריסה של 1,028 יח"ד והקמה של 3,900 יח"ד חדשות, בבניינים אשר גובהם עד 35 קומות.
עיריית גבעתיים מקדמת אף היא תכנית להתחדשות עירונית במרחב תחנת המטרו העתידית נגה, הסמוכה לתחנה ברח' כצנלסון, במסגרתה מוצעת העצמה של הבינוי ועירוב שימושים במקרקעין הסמוכים לקו ולתחנת הרק"ל.
כמו כן, בימים אלה מקודמת תכנית מתאר ארצית ברמה מפורטת, תמ"א 70א בינוי מעל מתחם דיפו "ראשונים", של קו המטרו M1S ובשטחים שסביבו, שמטרתה להתוות מסגרת תכנונית להקמת רובע עירוני חדש שיכלול כ-2,600 יחידות דיור חדשות בבינוי של עד 26 קומות, כ-280,000 מ"ר לשימושי תעסוקה, כ-17,000 מ"ר למסחר וכ-60,000 מ"ר למבני ציבור. מכוח תכנית זו ניתן יהיה להוציא היתרי בניה.
קידום תוכניות סביב תחנות המטרו על פי עקרונותיה של תמ"א 70 הוא מבורך ומקדם את עקרון העל של וודאות תכנונית הנדרשת ביחס למקרקעין אלה.
פרסום זה מוגש כשירות כללי ללקוחות וידידי המשרד ואינו תחליף לעצה משפטית פרטנית. איננו ממליצים לפעול על פי המידע המובא לעיל ללא קבלת עצה משפטית מגורמים מוסמכים, בהסתמך על העובדות והנסיבות הספציפיות של כל מקרה.
