רשות המסים פרסמה ביום 19.3.2026 נייר עמדה שמבהיר כי בעלי דירות מגורים מזכות שהתקבלו בירושה, יוכלו לשמור על זכאותם לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, גם במכירת הדירה החלופית החדשה בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי או תמ"א 38).
נייר העמדה מתייחס לסעיף בחוק מיסוי מקרקעין המאפשר ליורשים להיכנס בנעלי המוריש ולמכור את הזכויות בדירה שירשו בפטור ממס שבח, כל עוד הדירה הייתה דירת מגורים המזכה בפטור ממס שבח לפני שנמסרה להם בירושה ועומדת בתנאי הפטור הייחודי לדירות ירושה לפי הוראות סעיף 49ב(5) לחוק.
העמדה שפורסמה כעת מבהירה באילו מקרים ניתן לשמור על הזכאות לפטור גם בגין מכירת הדירה החלופית, ובכך מעניקה ודאות, מסירה חסמים ומעודדת התקשרויות בפרויקטים נוספים של התחדשות עירונית, שחשיבותה לחיזוק המיגון הדירתי והחוסן הלאומי מקבלת משנה תוקף בימים אלו.
מהו פטור מוריש בהתאם לסעיף 49ב(5)?
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי אם היורש עומד בתנאים הבאים, הוא יהיה זכאי לפטור ממס במכירת הדירה: היורש הוא תושב ישראל שהוא בן זוגו או צאצא של המוריש, או שהוא בן זוגו של צאצא של המוריש; למוריש בעת פטירתו לא היו דירות מגורים נוספות בבעלותו; אילו המוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את הדירה, הוא היה פטור ממס שבח במכירה לפי פטור דירה יחידה.
מה נייר העמדה מבהיר כעת?
עד כה שררה אי ודאות בשאלה האם "פטור מוריש", המאפשר ליורש להיכנס בנעלי המוריש, חל גם על הדירה החלופית החדשה. נייר העמדה החדש מבהיר, כי כל עוד הדירה המקורית עמדה בתנאי הפטור לפני המעבר לפרויקט, הזכות נשמרת גם במכירת הדירה החדשה. דירה שהתקבלה בירושה לאחר סיום הפרויקט, תהיה זכאית לפטור המוריש.
שנית, נייר העמדה הבחין בין שני מצבים שונים:
המצב האחד: ירושה לפני יום המכירה בפרויקט. במקרה כזה, רואים את היורש כמי שירש את הדירה הישנה וכל עוד ישתמשו בפרויקט בפטור הייעודי, הרי שהיורש יהיה זכאי לשימוש בפטור המוריש לאחר הפרויקט. ככל שהמכירה של היורש היא לאחר ההריסה ובמהלך הבנייה, הוא יהיה זכאי לפטור אם יום המכירה היה לאחר 18.11.2021.
המצב השני: כאשר הירושה מתרחשת לאחר התקיימות יום המכירה בפרויקט. במקרה כזה, רואים את היורש כמי שירש את הזכות לקבלת הדירה החלופית. ככל שהירושה מתרחשת לפני שבניית הדירה החלופית מתקיימת ולאחר 18.11.2021, הרי שניתן יהיה למכור את הדירה באמצעות פטור דירת מוריש לפני או אחרי סיום בניית הדירה החלופית. לעומת זאת, אם הירושה הייתה לפני 18.11.2021, הרי שירושה כאמור לא תהיה זכאית לפטור מוריש גם אם הדירה תימכר לאחר סיום הבנייה.
חוות דעת הכותב על נייר העמדה
ההבהרה שרשות המסים פרסמה מהווה חידוש ומענה לשאלות מוכרי דירות אשר היו זכאים לפטור על דירת הירושה, אך היו בחוסר ודאות האם הפטור יהיה תקף לאחר עסקת ההתחדשות העירונית או לא.
לא אחת, סוגיה זו היוותה את אחד מהחסמים של יורשים לחתום על הסכמי ההתחדשות העירונית. בשעה טובה, במסגרת נייר העמדה מאמצת רשות המסים גישה פרשנית ראויה וקובעת כי ניתן 'לשרשר' את פטור הירושה גם לדירה החליפית ולכן משיצאה הבהרה זו, בעלי זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית, אשר ירשו את הדירה, יוכלו לישון בשקט ולהשתמש בפטור לאחר הפרויקט, ובעצם כך לפתור את סרבנותם בחתימה על ההסכם. הבהרה זו הינה משמעותית מאוד במיוחד בימי מלחמה בהם נמצאת המדינה ותסייע לקידום הפרויקטים החשובים כעת. כמובן שזה לא החסם היחיד או האחרון שקיים בשוק, אך כאמור רשות המיסים הקלה באחד החסמים ואנו מברכים על כך.
לקריאת נייר העמדה שפורסם, לחץ כאן.
צוות המחלקה כאן לשירותכם על מנת לסייע בנושאי מיסוי הנדל"ן על מנת למצוא פתרונות יצירתיים לקידום הפרויקט הנוכחי והבא שלכם במסגרת החוקית הקיימת כיום.
____
הכתוב לעיל הוא תמצית למטרות אינפורמטיביות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי שניתן להסתמך עליו ללא ייעוץ משלים נוסף.
